Όταν πρόκειται για την πώληση ενός διαμερίσματος, τη λήψη στεγαστικού δανείου ή τη διαίρεση ακινήτου, μια εταιρεία εκτίμησης έρχεται στο προσκήνιο. Η έκθεσή της είναι ένα επίσημο έγγραφο που επηρεάζει σημαντικές οικονομικές αποφάσεις. Ωστόσο, ο κλάδος των εκτιμήσεων καλύπτεται από πολλούς μύθους. Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν λανθασμένα ότι ένας εκτιμητής μπορεί να «σχεδιάσει» οποιοδήποτε ποσό επιθυμεί ο πελάτης ή ότι η εργασία του περιορίζεται σε μια πρόχειρη επιθεώρηση.
Αυτές οι παρανοήσεις είναι επικίνδυνες επειδή οδηγούν σε ψευδείς προσδοκίες και οικονομικές απώλειες. Στην πραγματικότητα, η εργασία ενός εκτιμητή περιλαμβάνει πολύπλοκη ανάλυση, υπόκειται σε αυστηρά πρότυπα και τον νόμο, και ο εκτιμητής είναι υπεύθυνος για την ακρίβεια της έκθεσης. Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τα πιο συνηθισμένα στερεότυπα και θα εξηγήσουμε πώς λειτουργούν στην πραγματικότητα οι εκτιμήσεις, ώστε να μπορείτε να λαμβάνετε αποφάσεις με βάση γεγονότα και όχι εικασίες.
- «Αυτός που πληρώνει τον αυλητή φωνάζει τη μελωδία»: μύθοι σχετικά με τον αντίκτυπο στα αποτελέσματα της αξιολόγησης
- «Απλώς περπάτησα τριγύρω και κοίταξα»: παρανοήσεις σχετικά με το έργο ενός εκτιμητή και τους παράγοντες που εμπλέκονται στην αποτίμηση
- Η έκθεση είναι έτοιμη – τι ακολουθεί; Μύθοι σχετικά με την αγοραία, την κτηματολογική και την τελική αξία
«Αυτός που πληρώνει τον αυλητή φωνάζει τη μελωδία»: μύθοι σχετικά με τον αντίκτυπο στα αποτελέσματα της αξιολόγησης
Ένας από τους πιο ριζωμένους και επικίνδυνους μύθους είναι: «Όποιος πληρώνει το τίμημα, παίρνει το αποτέλεσμα». Πολλοί πελάτες πιστεύουν ειλικρινά ότι ένας εκτιμητής είναι ένας μισθωτός εργολάβος που, έναντι αμοιβής, θα εισάγει οποιοδήποτε επιθυμητό ποσό στην έκθεση. Εάν η εκτίμηση είναι απαραίτητη για μια πώληση, θα την διογκώσουν. Εάν η κτηματολογική αξία αμφισβητηθεί, θα την υποτιμήσουν. Αυτή η λογική φαίνεται απλή και ξεκάθαρη, αλλά στην πραγματικότητα δεν έχει καμία σχέση με την επαγγελματική πρακτική.
Οι δραστηριότητες των εκτιμητών στη Ρωσία ρυθμίζονται αυστηρά από τον Ομοσπονδιακό Νόμο Αρ. 135-FZ «Περί Εκτιμητικών Δραστηριοτήτων» και τα Ομοσπονδιακά Πρότυπα Εκτίμησης (FVS). Οι βασικές αρχές του έργου τους είναι η ανεξαρτησία και η αντικειμενικότητα. Ένας εκτιμητής δεν εκπροσωπεί τα συμφέροντα κανενός μέρους, είτε πρόκειται για τον πωλητή, τον αγοραστή είτε για την τράπεζα. Η δουλειά του είναι να καθορίσει την πιο πιθανή αγοραία αξία ενός ακινήτου με βάση μια ολοκληρωμένη ανάλυση και όχι να προσαρμόσει τα στοιχεία ώστε να ταιριάζουν στις προσδοκίες του πελάτη. Κάθε έκθεση υπογράφεται από τον εκτιμητή, ο οποίος φέρει προσωπική, διοικητική, ακόμη και ποινική ευθύνη γι' αυτήν.
Συχνά ακούτε τη φράση: «Ένας εκτιμητής τράπεζας υποτιμά πάντα την αξία, ενώ ένας ιδιώτης εκτιμητής την υπερεκτιμά». Αυτή είναι επίσης μια παρανόηση, που προκύπτει από μια παρεξήγηση του σκοπού μιας εκτίμησης. Κατά την έκδοση στεγαστικού δανείου, μια τράπεζα ασφαλίζεται κυρίως έναντι των δικών της κινδύνων. Δεν έχει σημασία μόνο η αγοραία αξία, αλλά και η αξία ρευστοποίησης - η τιμή στην οποία το ακίνητο μπορεί να πωληθεί γρήγορα σε περίπτωση αθέτησης δανείου. Επομένως, μια τραπεζική εκτίμηση μπορεί να είναι κάπως πιο συντηρητική. Ένας ιδιώτης εκτιμητής, που εργάζεται για την ανοιχτή αγορά, καθορίζει την αγοραία αξία, δηλαδή την πιο πιθανή τιμή μιας συναλλαγής μεταξύ ανεξάρτητων μερών. Ωστόσο, και στις δύο περιπτώσεις, η βάση δεν είναι οι επιθυμίες του πελάτη, αλλά τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς: οι τιμές παρόμοιων ακινήτων, η κατάσταση του ακινήτου, η τοποθεσία του και οι γενικές οικονομικές τάσεις.
Η προσπάθεια «διαπραγμάτευσης» με έναν εκτιμητή δεν είναι μόνο άσκοπη αλλά και επικίνδυνη. Μια έκθεση που περιέχει ανακριβή δεδομένα μπορεί να αμφισβητηθεί στο δικαστήριο και οποιαδήποτε συναλλαγή που ολοκληρώνεται βάσει αυτής μπορεί να κηρυχθεί άκυρη. Η επαγγελματική ευθύνη κάθε εκτιμητή είναι ασφαλισμένη και κανένας επαγγελματίας που εκτιμά τη φήμη και την άδειά του δεν θα παραποιήσει σκόπιμα τα γεγονότα. Η τελική αξία στην έκθεση δεν αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης, αλλά αποτέλεσμα μιας αμερόληπτης ανάλυσης που βασίζεται σε γεγονότα και αριθμούς.
«Απλώς περπάτησα τριγύρω και κοίταξα»: παρανοήσεις σχετικά με το έργο ενός εκτιμητή και τους παράγοντες που εμπλέκονται στην αποτίμηση
Πολλοί άνθρωποι φαντάζονται την επίσκεψη ενός εκτιμητή ως απλή: φτάνουν στο ακίνητο, βγάζουν μερικές φωτογραφίες, κάνουν μερικές ερωτήσεις και φεύγουν μέσα σε λίγα λεπτά. Αυτό δημιουργεί τον μύθο ότι ολόκληρη η διαδικασία αποτελείται από μια πρόχειρη επιθεώρηση, με την τελική τιμή να βγαίνει από το πουθενά. Στην πραγματικότητα, η επιθεώρηση είναι απλώς η κορυφή του παγόβουνου, το ορατό μέρος μιας τεράστιας αναλυτικής διαδικασίας.
Κατά τη διάρκεια της επίσκεψης, ο ειδικός καταγράφει τις βασικές παραμέτρους του ακινήτου που επηρεάζουν άμεσα την αξία του. Δεν πρόκειται απλώς για μια «ματιά». Ο εκτιμητής εξετάζει και καταγράφει διεξοδικά:
- τεχνική κατάσταση: η κατάσταση του φινιρίσματος των τοίχων, των δαπέδων και των οροφών, η φθορά των παραθύρων, των θυρών, των υδραυλικών εγκαταστάσεων και των επικοινωνιών.
- λύσεις σχεδιασμού: συμμόρφωση της πραγματικής διάταξης με το τεχνικό διαβατήριο, η παρουσία μη εξουσιοδοτημένης ανακατασκευής, η οποία μπορεί είτε να αυξήσει είτε να μειώσει σημαντικά το κόστος ·
- χαρακτηριστικά σχεδιασμού: υλικό τοίχων, τύπος οροφών, γενική κατάσταση του κτιρίου·
- τοποθεσία: θέα από τα παράθυρα, αριθμός ορόφων, ηλιοφάνεια (φωτισμός).
Όλα αυτά τα δεδομένα δεν χρειάζονται για τυπικότητα, αλλά για μεταγενέστερη σύγκριση με παρόμοια αντικείμενα.
Το κύριο μέρος της εργασίας ξεκινά μετά την επιθεώρηση και παραμένει κρυφό από τα μάτια του πελάτη. Ο εκτιμητής εμβαθύνει στην ανάλυση της αγοράς. Επιλέγει 3-5 συγκρίσιμα ακίνητα (ανάλογα) που έχουν πρόσφατα πωληθεί ή έχουν διατεθεί προς πώληση στην ίδια περιοχή. Στη συνέχεια ξεκινά το πιο δύσκολο στάδιο: η πραγματοποίηση προσαρμογών. Κανένα ακίνητο δεν είναι ακριβές αντίγραφο ενός άλλου. Επομένως, ο εκτιμητής προσαρμόζει μαθηματικά τις τιμές των αναλογικών ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη όλες τις διαφορές: διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα, την κατάσταση επισκευής, τον αριθμό ορόφων, τη θέα από το παράθυρο, ακόμη και την ποιότητα των φινιρισμάτων της εισόδου. Για παράδειγμα, εάν ένα συγκρίσιμο ακίνητο πωλείται πρόσφατα ανακαινισμένο, ενώ το διαμέρισμα που εκτιμάται απαιτεί αισθητικές εργασίες, το κόστος για να το φέρει σε συγκρίσιμη κατάσταση αφαιρείται από την τιμή του συγκρίσιμου ακινήτου.
Είναι επίσης σημαντικό να γίνεται διάκριση μεταξύ εκτίμησης και τεχνικής αξιολόγησης. Ένας εκτιμητής καθορίζει την αγοραία αξία, αλλά δεν είναι ειδικός στις κατασκευές. Δεν θα ανοίξει δάπεδα για να ελέγξει την κατάσταση των δοκών ούτε θα χτυπήσει τους τοίχους για να βρει κρυφές ρωγμές. Η δουλειά του είναι να αξιολογήσει την ορατή κατάσταση και τον αντίκτυπό της στην τιμή. Αν χρειάζεστε μια γνώμη για κρυφά ελαττώματα και την τεχνική ακεραιότητα της κατασκευής, αυτή είναι η δουλειά ενός ειδικού στις κατασκευές και την τεχνική αξιολόγηση. Ένας εκτιμητής, από την άλλη πλευρά, απαντά σε ένα θεμελιώδες ερώτημα: "Πόσο αξίζει αυτό στην αγορά αυτή τη στιγμή;" Και η απάντηση δεν είναι αποτέλεσμα μιας γρήγορης ματιάς, αλλά επίπονης ανάλυσης και υπολογισμών.
Η έκθεση είναι έτοιμη – τι ακολουθεί; Μύθοι σχετικά με την αγοραία, την κτηματολογική και την τελική αξία
Έτσι, έχετε στα χέρια σας την πολυπόθητη έκθεση εκτίμησης. Περιέχει το τελικό ποσό - την αγοραία αξία. Για πολλούς, εδώ τελειώνει η ιστορία, αλλά εδώ προκύπτουν και νέες παρανοήσεις. Η λήψη του εγγράφου δεν είναι το τέλος, αλλά η αρχή της σωστής χρήσης του. Και το πρώτο πράγμα που πρέπει να καταλάβετε είναι ότι το ποσό στην έκθεση δεν ισούται πάντα με την τελική τιμή συναλλαγής.
Μύθος #1: Η αγοραία αξία στην έκθεση είναι η ακριβής τιμή πώλησης. Στην πραγματικότητα, η αγοραία αξία είναι μια εκτιμώμενη αξία. Αντιπροσωπεύει την πιο πιθανή τιμή στην οποία θα μπορούσε να πουληθεί ένα ακίνητο στην ελεύθερη αγορά υπό ανταγωνιστικές συνθήκες, όταν και τα δύο μέρη της συναλλαγής ενεργούν λογικά και έχουν όλες τις απαραίτητες πληροφορίες. Η πραγματική τιμή πώλησης μπορεί να διαφέρει. Ο πωλητής μπορεί να είναι πρόθυμος να προσφέρει έκπτωση σε περίπτωση επείγοντος, ενώ ο αγοραστής μπορεί να είναι πρόθυμος να πληρώσει ένα επιπλέον ποσό για μια μοναδική εικόνα. Η έκθεση ενός εκτιμητή είναι ένα ισχυρό, αντικειμενικό σημείο αναφοράς και ένα διαπραγματευτικό εργαλείο, αλλά δεν είναι μια οριστική τιμή.
Μύθος #2: Η έκθεση αξιολόγησης ισχύει για πάντα. Η αγορά ακινήτων είναι ένας ζωντανός και δυναμικός οργανισμός. Οι τιμές κυμαίνονται με βάση την προσφορά, τη ζήτηση, τις οικονομικές συνθήκες, ακόμη και την εποχή. Επομένως, η αγοραία αξία που καθορίζεται από έναν εκτιμητή ισχύει μόνο από μια συγκεκριμένη ημερομηνία, η οποία αναγράφεται πάντα στην έκθεση. Ένα έγγραφο που καταρτίζεται πριν από ένα έτος ή ακόμα και έξι μήνες δεν αντικατοπτρίζει πλέον την τρέχουσα κατάσταση. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι τράπεζες και οι κυβερνητικές υπηρεσίες απαιτούν η έκθεση να είναι ενημερωμένη, συνήθως όχι παλαιότερη των έξι μηνών.
Μύθος #3: Η αγοραία αξία και η κτηματολογική αξία είναι το ίδιο πράγμα. Αυτή είναι ίσως η πιο συνηθισμένη και σημαντική παρανόηση. Αυτά τα δύο στοιχεία σχεδόν ποτέ δεν ταιριάζουν επειδή έχουν εντελώς διαφορετικούς σκοπούς και μεθόδους υπολογισμού.
- Αγοραία αξία Καθορίζεται ξεχωριστά για ένα συγκεκριμένο ακίνητο από ανεξάρτητο εκτιμητή και απαιτείται για συναλλαγές όπως αγορές και πωλήσεις, δάνεια και διαιρέσεις ακινήτων.
- Κτηματολογική αξία Το κράτος καθορίζει την αξία ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας μεθόδους μαζικής εκτίμησης για ολόκληρες ομάδες παρόμοιων ακινήτων. Ο κύριος σκοπός του είναι ο υπολογισμός των φόρων ακίνητης περιουσίας. Δεν λαμβάνει υπόψη τα μοναδικά χαρακτηριστικά ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος, όπως η ποιότητα της ανακαίνισής του ή η θέα από το παράθυρο.
Γι' αυτό το λόγο η αγοραία αξία μπορεί να είναι είτε υψηλότερη είτε χαμηλότερη από την κτηματολογική αξία. Εάν πιστεύετε ότι η κτηματολογική αξία είναι διογκωμένη και πληρώνετε υπερβολικούς φόρους, η έκθεση αγοραίας αξίας θα είναι το κύριο επιχείρημα για την αμφισβήτησή της στο δικαστήριο ή ενώπιον ειδικής επιτροπής.
