Cuando se trata de vender un apartamento, obtener una hipoteca o dividir una propiedad, entra en juego una empresa de tasación. Su informe es un documento oficial que influye en decisiones financieras importantes. Sin embargo, el sector de la tasación está rodeado de muchos mitos. Mucha gente cree erróneamente que un tasador puede dictar cualquier cifra que el cliente desee, o que su trabajo se limita a una inspección superficial.
Estas ideas erróneas son peligrosas porque generan falsas expectativas y pérdidas financieras. En realidad, el trabajo de un tasador implica un análisis complejo, sujeto a normas estrictas y a la legislación vigente, y el tasador es responsable de la exactitud del informe. En este artículo, abordaremos los estereotipos más comunes y explicaremos cómo funcionan realmente las tasaciones, para que pueda tomar decisiones basadas en hechos, no en especulaciones.
"Quien paga, manda": mitos sobre el impacto en los resultados de la evaluación.
Uno de los mitos más arraigados y peligrosos es: «Quien paga, obtiene el resultado». Muchos clientes creen sinceramente que un tasador es un contratista contratado que, a cambio de una tarifa, incluirá cualquier cifra deseada en el informe. Si la tasación es necesaria para una venta, la inflarán; si el valor catastral está en disputa, lo subestimarán. Esta lógica parece simple y directa, pero en realidad, no tiene nada que ver con la práctica profesional.
La actividad de los tasadores en Rusia está estrictamente regulada por la Ley Federal n.º 135-FZ «Sobre la actividad de tasación» y las normas federales de tasación (FVS). Los principios fundamentales de su trabajo son la independencia y la objetividad. Un tasador no representa los intereses de ninguna parte, ya sea el vendedor, el comprador o el banco. Su labor consiste en determinar el valor de mercado más probable de un inmueble basándose en un análisis exhaustivo, no en ajustar las cifras para satisfacer las expectativas del cliente. Cada informe está firmado por el tasador, quien asume la responsabilidad personal, administrativa e incluso penal correspondiente.
Es frecuente escuchar el dicho: «Un tasador bancario siempre subestima el valor, mientras que un tasador privado lo sobreestima». Esto también es un error, derivado de una mala interpretación del propósito de una tasación. Al otorgar una hipoteca, un banco se asegura principalmente contra sus propios riesgos. No solo importa el valor de mercado, sino también el valor de liquidación: el precio al que la propiedad puede venderse rápidamente en caso de impago. Por lo tanto, una tasación bancaria puede ser algo más conservadora. Un tasador privado, que trabaja para el mercado abierto, determina el valor de mercado, es decir, el precio más probable de una transacción entre partes independientes. Sin embargo, en ambos casos, la base no son los deseos del cliente, sino datos reales del mercado: precios de propiedades similares, el estado de la propiedad, su ubicación y las tendencias económicas generales.
Intentar negociar con un tasador no solo es inútil, sino también peligroso. Un informe con datos inexactos puede ser impugnado ante los tribunales, y cualquier transacción realizada sobre su base puede ser declarada nula. La responsabilidad profesional de cada tasador está asegurada, y ningún profesional que valore su reputación y su licencia falseará deliberadamente los hechos. El valor final del informe no es negociable, sino el resultado de un análisis imparcial basado en datos objetivos.
"Simplemente di una vuelta y miré": ideas erróneas sobre el trabajo de un tasador y los factores que intervienen en la valoración.
Mucha gente imagina la visita de un tasador como algo sencillo: llega a la propiedad, toma algunas fotos, hace algunas preguntas y se marcha en cuestión de minutos. Esto da lugar al mito de que todo el proceso consiste en una inspección superficial, con un precio final determinado al azar. En realidad, la inspección es solo la punta del iceberg, la parte visible de un extenso proceso analítico.
Durante la visita, el especialista registra los parámetros clave de la propiedad que impactan directamente en su valor. No se trata solo de una simple "mirada". El tasador examina y documenta minuciosamente:
- estado técnico: el estado de los acabados de paredes, suelos y techos, el desgaste de ventanas, puertas, fontanería y comunicaciones;
- soluciones de planificación: conformidad del diseño actual con el pasaporte técnico, la presencia de remodelaciones no autorizadas, que pueden aumentar o reducir significativamente el costo;
- Características de diseño: Material de las paredes, tipo de techos, estado general del edificio;
- ubicación: Vista desde las ventanas, número de plantas, insolación (iluminación).
Todos estos datos no son necesarios por mera formalidad, sino para su posterior comparación con objetos similares.
La parte principal del trabajo comienza después de la inspección y permanece oculta a la vista del cliente. El tasador se sumerge en el análisis de mercado. Selecciona de 3 a 5 propiedades comparables (análogas) que se hayan vendido o puesto a la venta recientemente en la misma zona. Luego comienza la etapa más difícil: realizar ajustes. Ninguna propiedad es una copia exacta de otra. Por lo tanto, el tasador ajusta matemáticamente los precios de las propiedades análogas, teniendo en cuenta todas las diferencias: diferencias en la superficie, el estado de conservación, el número de plantas, las vistas desde la ventana e incluso la calidad de los acabados del vestíbulo. Por ejemplo, si una propiedad comparable se vende recién reformada, mientras que el apartamento que se está tasando requiere trabajos estéticos, el coste de dejarlo en condiciones comparables se resta del precio de la propiedad comparable.
También es importante distinguir entre una tasación y una evaluación técnica. Un tasador determina el valor de mercado, pero no es un experto en construcción. No abrirá pisos para verificar el estado de las vigas ni golpeará las paredes para encontrar grietas ocultas. Su trabajo consiste en evaluar el estado visible y su impacto en el precio. Si necesita una opinión sobre defectos ocultos y la integridad técnica de la estructura, esa es la labor de un especialista en construcción y evaluación técnica. Un tasador, en cambio, responde a una pregunta fundamental: "¿Cuánto vale esto en el mercado ahora mismo?". Y la respuesta no es el resultado de una simple mirada, sino de un análisis y cálculos minuciosos.
El informe está listo, ¿qué sigue? Mitos sobre el valor de mercado, catastral y final.
Así que ya tienes en tus manos el ansiado informe de tasación. Contiene la cifra final: el valor de mercado. Para muchos, aquí termina la historia, pero también es donde surgen nuevos malentendidos. Recibir el documento no es el final, sino el comienzo de su uso adecuado. Y lo primero que hay que entender es que la cifra del informe no siempre coincide con el precio final de la transacción.
Mito nº 1: El valor de mercado que figura en el informe es el precio de venta exacto. En realidad, el valor de mercado es una estimación. Representa el precio más probable al que una propiedad podría venderse en el mercado abierto en condiciones competitivas, cuando ambas partes actúan con sensatez y cuentan con toda la información necesaria. El precio de venta final puede variar. El vendedor podría estar dispuesto a ofrecer un descuento por urgencia, mientras que el comprador podría estar dispuesto a pagar un precio superior por una propiedad con vistas privilegiadas. El informe de un tasador es un punto de referencia objetivo y valioso, además de una herramienta de negociación, pero no constituye un precio definitivo.
Mito n.º 2: El informe de tasación es válido para siempre. El mercado inmobiliario es un organismo vivo y dinámico. Los precios fluctúan según la oferta, la demanda, las condiciones económicas e incluso la temporada. Por lo tanto, el valor de mercado determinado por un tasador solo es válido a partir de una fecha específica, la cual siempre se indica en el informe. Un documento elaborado hace un año o incluso seis meses ya no refleja la situación actual. Por ello, los bancos y las agencias gubernamentales exigen que el informe esté actualizado, generalmente con una antigüedad máxima de seis meses.
Mito nº 3: El valor de mercado y el valor catastral son lo mismo. Este es quizás el error más común e importante. Estas dos cifras casi nunca coinciden porque tienen propósitos y métodos de cálculo completamente diferentes.
- Valor comercial Determinado individualmente para cada propiedad específica por un tasador independiente, es un requisito para transacciones como compras y ventas, préstamos y divisiones de propiedades.
- Valor catastral El estado determina el valor de una propiedad mediante métodos de tasación masiva para grupos enteros de propiedades similares. Su propósito principal es calcular los impuestos sobre la propiedad. No toma en cuenta las características únicas de un apartamento en particular, como la calidad de su renovación o las vistas desde la ventana.
Por eso, el valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor catastral. Si cree que el valor catastral está inflado y que está pagando impuestos de más, el informe del valor de mercado será el principal argumento para impugnarlo ante los tribunales o ante una comisión especial.
