Kada je u pitanju prodaja stana, dobivanje hipoteke ili podjela imovine, na scenu stupa tvrtka za procjenu. Njeno izvješće je službeni dokument koji utječe na važne financijske odluke. Međutim, industrija procjena obavijena je mnogim mitovima. Mnogi ljudi pogrešno vjeruju da procjenitelj može "nacrtati" bilo koju cifru koju klijent želi ili da je njihov rad ograničen na letimičan pregled.
Ove zablude su opasne jer vode do lažnih očekivanja i financijskih gubitaka. U stvarnosti, rad procjenitelja uključuje složenu analizu, podložnu strogim standardima i zakonu, a procjenitelj je odgovoran za točnost izvješća. U ovom ćemo članku obraditi najčešće stereotipe i objasniti kako procjene zapravo funkcioniraju, kako biste mogli donositi odluke na temelju činjenica, a ne nagađanja.
"Tko plaća, taj određuje zvuk": mitovi o utjecaju na rezultate procjene
Jedan od najukorijenjenijih i najopasnijih mitova jest: "Tko plati cijenu, dobiva rezultat." Mnogi klijenti iskreno vjeruju da je procjenitelj unajmljeni izvođač radova koji će, uz naknadu, u izvješće unijeti bilo koju željenu brojku. Ako je procjena potrebna za prodaju, napuhat će je; ako je katastarska vrijednost sporna, podcijenit će je. Ova logika čini se jednostavnom i jasnom, ali u stvarnosti nema nikakve veze s profesionalnom praksom.
Djelatnosti procjenitelja u Rusiji strogo su regulirane Saveznim zakonom br. 135-FZ "O djelatnostima procjene" i saveznim standardima procjene (FVS). Ključna načela njihovog rada su neovisnost i objektivnost. Procjenitelj ne zastupa interese nijedne strane, bilo da se radi o prodavatelju, kupcu ili banci. Njihov je posao odrediti najvjerojatniju tržišnu vrijednost nekretnine na temelju sveobuhvatne analize, a ne prilagođavati brojke kako bi odgovarale očekivanjima klijenta. Svako izvješće potpisuje procjenitelj, koji za to snosi osobnu, administrativnu, pa čak i kaznenu odgovornost.
Često čujete izreku: „Bankarni procjenitelj uvijek podcjenjuje vrijednost, dok je privatni procjenitelj precjenjuje.“ To je također zabluda, koja proizlazi iz nerazumijevanja svrhe procjene. Prilikom izdavanja hipoteke, banka se prvenstveno osigurava od vlastitih rizika. Nije važna samo tržišna vrijednost, već i likvidacijska vrijednost - cijena po kojoj se nekretnina može brzo prodati u slučaju neplaćanja kredita. Stoga, bankovna procjena može biti nešto konzervativnija. Privatni procjenitelj, koji radi za otvoreno tržište, određuje tržišnu vrijednost, odnosno najvjerojatniju cijenu transakcije između neovisnih strana. Međutim, u oba slučaja osnova nisu želje klijenta, već stvarni tržišni podaci: cijene sličnih nekretnina, stanje nekretnine, njezina lokacija i opći ekonomski trendovi.
Pokušaj "pregovaranja" s procjeniteljem nije samo besmislen, već i opasan. Izvješće koje sadrži netočne podatke može se osporiti na sudu, a svaka transakcija sklopljena na temelju njega može se proglasiti nevažećom. Svaki procjenitelj ima osiguranu profesionalnu odgovornost i nijedan stručnjak koji cijeni svoj ugled i licencu neće namjerno krivo predstavljati činjenice. Konačna vrijednost u izvješću nije predmet pregovora, već rezultat nepristrane analize temeljene na činjenicama i brojkama.
"Samo sam prošetao i pogledao": zablude o radu procjenitelja i čimbenicima uključenim u procjenu
Mnogi ljudi zamišljaju posjet procjenitelja kao jednostavan: dolaze na nekretninu, snimaju nekoliko fotografija, postavljaju nekoliko pitanja i odlaze za nekoliko minuta. To dovodi do mita da se cijeli proces sastoji od letimične inspekcije, s konačnom cijenom izvučenom niotkuda. U stvarnosti, inspekcija je samo vrh ledenog brijega, vidljivi dio opsežnog analitičkog procesa.
Tijekom posjeta, stručnjak bilježi ključne parametre nekretnine koji izravno utječu na njezinu vrijednost. To nije samo "pogled". Procjenitelj temeljito pregledava i dokumentira:
- tehničko stanje: stanje završne obrade zidova, podova i stropova, istrošenost prozora, vrata, vodovoda i komunikacija;
- rješenja za planiranje: usklađenost stvarnog rasporeda s tehničkom putovnicom, prisutnost neovlaštene preuređenja, što može ili povećati ili značajno smanjiti troškove;
- značajke dizajna: materijal zidova, vrsta stropova, opće stanje zgrade;
- mjesto: pogled s prozora, broj katova, insolacija (osvjetljenje).
Svi ovi podaci nisu potrebni radi formalnosti, već za naknadnu usporedbu sa sličnim objektima.
Glavni dio posla započinje nakon pregleda i skriven je od pogleda klijenta. Procjenitelj se upušta u analizu tržišta. Odabire 3-5 usporedivih nekretnina (analoga) koje su nedavno prodane ili su na prodaju u istom području. Zatim počinje najteža faza: prilagodbe. Nijedna nekretnina nije točna kopija druge. Stoga procjenitelj matematički prilagođava cijene analognih nekretnina, uzimajući u obzir sve razlike: razlike u kvadraturi, stanju, broju katova, pogledu s prozora, pa čak i kvaliteti završne obrade ulaznog hodnika. Na primjer, ako se usporediva nekretnina prodaje nedavno renovirana, dok stan koji se procjenjuje zahtijeva kozmetičke radove, trošak dovođenja u usporedivo stanje oduzima se od cijene usporedive nekretnine.
Također je važno razlikovati procjenu od tehničke procjene. Procjenitelj određuje tržišnu vrijednost, ali nije građevinski stručnjak. Neće otvarati podove kako bi provjerio stanje greda ili kuckati po zidovima kako bi pronašao skrivene pukotine. Njihov je posao procijeniti vidljivo stanje i njegov utjecaj na cijenu. Ako vam je potrebno mišljenje o skrivenim nedostacima i tehničkoj cjelovitosti konstrukcije, to je posao stručnjaka za građevinsku i tehničku procjenu. Procjenitelj, s druge strane, odgovara na jedno temeljno pitanje: "Koliko ovo vrijedi na tržištu upravo sada?" A odgovor nije rezultat brzog pogleda, već mukotrpne analize i izračuna.
Izvješće je spremno – što je sljedeće? Mitovi o tržišnoj, katastarskoj i konačnoj vrijednosti
Dakle, u ruci imate željeno izvješće o procjeni. Sadrži konačnu brojku - tržišnu vrijednost. Za mnoge, tu priča završava, ali tu se ujedno javljaju i nove zablude. Primanje dokumenta nije kraj, već početak njegove pravilne upotrebe. I prvo što treba shvatiti jest da brojka u izvješću nije uvijek jednaka konačnoj cijeni transakcije.
Mit br. 1: Tržišna vrijednost u izvješću je točna prodajna cijena. U stvarnosti, tržišna vrijednost je procijenjena vrijednost. Predstavlja najvjerojatniju cijenu po kojoj bi se nekretnina mogla prodati na otvorenom tržištu pod konkurentnim uvjetima, kada obje strane u transakciji djeluju razumno i imaju sve potrebne informacije. Stvarna prodajna cijena može varirati. Prodavatelj može biti spreman ponuditi popust zbog hitnosti, dok kupac može biti spreman platiti premiju za jedinstveni uvid. Izvješće procjenitelja je snažna, objektivna referentna točka i alat za pregovore, ali nije konačna cijena.
Mit br. 2: Izvješće o procjeni vrijedi zauvijek. Tržište nekretnina je živi i dinamični organizam. Cijene variraju ovisno o ponudi, potražnji, ekonomskim uvjetima, pa čak i sezoni. Stoga je tržišna vrijednost koju određuje procjenitelj važeća samo od određenog datuma, koji je uvijek naveden u izvješću. Dokument pripremljen prije godinu dana ili čak šest mjeseci više ne odražava trenutnu situaciju. Zato banke i vladine agencije zahtijevaju da izvješće bude ažurno, obično ne starije od šest mjeseci.
Mit br. 3: Tržišna vrijednost i katastarska vrijednost su ista stvar. Ovo je možda najčešća i najvažnija zabluda. Ove dvije brojke gotovo se nikada ne podudaraju jer imaju potpuno različite svrhe i metode izračuna.
- Tržišna vrijednost Utvrđuje se pojedinačno za određenu nekretninu od strane neovisnog procjenitelja, a potreban je za transakcije poput kupnje i prodaje, kredita i podjele imovine.
- Katastarska vrijednost Država određuje vrijednost nekretnine koristeći metode masovne procjene za cijele skupine sličnih nekretnina. Njena primarna svrha je izračunati porez na imovinu. Ne uzima u obzir jedinstvene značajke određenog stana, poput kvalitete njegove obnove ili pogleda s prozora.
Zato tržišna vrijednost može biti viša ili niža od katastarske vrijednosti. Ako smatrate da je katastarska vrijednost napuhana i da preplaćujete poreze, izvješće o tržišnoj vrijednosti bit će glavni argument za osporavanje na sudu ili pred posebnom komisijom.
