Miti e idee sbagliate sui servizi di valutazione immobiliare

Quando si tratta di vendere un appartamento, ottenere un mutuo o dividere una proprietà, entra in gioco una società di perizie. La sua relazione è un documento ufficiale che influenza importanti decisioni finanziarie. Tuttavia, il settore delle perizie è avvolto da molti miti. Molte persone credono erroneamente che un perito possa "stilare" qualsiasi cifra desideri il cliente, o che il suo lavoro si limiti a un'ispezione superficiale.

Questi preconcetti sono pericolosi perché portano a false aspettative e perdite finanziarie. In realtà, il lavoro di un perito immobiliare implica analisi complesse, soggette a standard rigorosi e alla legge, e il perito è responsabile dell'accuratezza della relazione. In questo articolo, affronteremo gli stereotipi più comuni e spiegheremo come funzionano realmente le perizie, in modo che possiate prendere decisioni basate sui fatti e non sulle supposizioni.

"Chi paga il pifferaio decide la melodia": miti sull'impatto sui risultati della valutazione

Uno dei miti più radicati e pericolosi è: "Chi paga ottiene il risultato". Molti clienti credono sinceramente che il perito sia un appaltatore esterno che, dietro compenso, inserirà nella perizia qualsiasi cifra desiderata. Se la perizia è necessaria per una vendita, la gonfierà; se il valore catastale è contestato, lo sottostimerà. Questa logica sembra semplice e lineare, ma in realtà non ha nulla a che vedere con la pratica professionale.

In Russia, l'attività dei periti immobiliari è rigorosamente regolamentata dalla Legge Federale n. 135-FZ "Sulle attività di valutazione" e dagli standard federali di valutazione (FVS). I principi cardine del loro lavoro sono l'indipendenza e l'obiettività. Il perito non rappresenta gli interessi di alcuna parte, che si tratti del venditore, dell'acquirente o della banca. Il suo compito è quello di determinare il valore di mercato più probabile di un immobile sulla base di un'analisi completa, non di modificare le cifre per assecondare le aspettative del cliente. Ogni relazione è firmata dal perito, che ne è responsabile a livello personale, amministrativo e persino penale.

Si sente spesso dire: "Il perito di una banca sottovaluta sempre il valore, mentre un perito privato lo sovrastima". Anche questa è un'idea sbagliata, derivante da un'errata comprensione dello scopo di una perizia. Quando concede un mutuo, una banca si assicura principalmente contro i propri rischi. Non conta solo il valore di mercato, ma anche il valore di liquidazione, ovvero il prezzo al quale l'immobile può essere venduto rapidamente in caso di insolvenza. Pertanto, una perizia bancaria può essere in qualche modo più prudente. Un perito privato, lavorando per il libero mercato, determina il valore di mercato, ossia il prezzo più probabile di una transazione tra parti indipendenti. Tuttavia, in entrambi i casi, la base non sono i desideri del cliente, ma dati di mercato reali: prezzi di immobili simili, condizioni dell'immobile, sua ubicazione e andamento economico generale.

Cercare di "negoziare" con un perito non è solo inutile, ma anche pericoloso. Una perizia contenente dati inesatti può essere contestata in tribunale e qualsiasi transazione conclusa sulla sua base può essere dichiarata nulla. La responsabilità professionale di ogni perito è assicurata e nessun professionista che tenga alla propria reputazione e alla propria licenza falsificherebbe deliberatamente i fatti. Il valore finale indicato nella perizia non è oggetto di negoziazione, ma il risultato di un'analisi imparziale basata su fatti e cifre.

"Ho semplicemente fatto un giro e ho dato un'occhiata": idee sbagliate sul lavoro di un perito e sui fattori coinvolti nella valutazione

Molte persone immaginano che la visita di un perito immobiliare sia un processo semplice: il perito arriva all'immobile, scatta qualche foto, fa qualche domanda e se ne va in pochi minuti. Questo alimenta il mito che l'intera procedura consista in un'ispezione superficiale, con il prezzo finale stabilito a caso. In realtà, l'ispezione è solo la punta dell'iceberg, la parte visibile di un vasto processo analitico.

Durante la visita, lo specialista registra i parametri chiave dell'immobile che ne influenzano direttamente il valore. Non si tratta di una semplice "occhiata". Il perito esamina e documenta in modo approfondito:

• condizione tecnica: lo stato di conservazione delle finiture di pareti, pavimenti e soffitti, l'usura di finestre, porte, impianti idraulici e di comunicazione;
• soluzioni di pianificazione: conformità del layout effettivo al passaporto tecnico, presenza di riqualificazioni abusive, che possono aumentare o ridurre significativamente il costo;
• Caratteristiche di progettazione: materiale delle pareti, tipo di soffitto, condizioni generali dell'edificio;
• posizione: vista dalle finestre, numero di piani, insolazione (illuminazione).

Tutti questi dati non sono necessari per mera formalità, bensì per successivi confronti con oggetti simili.

La parte principale del lavoro inizia dopo il sopralluogo e non è visibile al cliente. Il perito si immerge nell'analisi di mercato. Seleziona da 3 a 5 immobili comparabili (analoghi) che sono stati venduti o messi in vendita di recente nella stessa zona. Poi inizia la fase più difficile: le rettifiche. Nessun immobile è una copia esatta di un altro. Pertanto, il perito adegua matematicamente i prezzi degli immobili analoghi, tenendo conto di tutte le differenze: differenze di metratura, stato di manutenzione, numero di piani, vista dalle finestre e persino qualità delle finiture dell'ingresso. Ad esempio, se un immobile comparabile viene venduto appena ristrutturato, mentre l'appartamento oggetto di valutazione necessita di lavori di ristrutturazione estetica, il costo per renderlo comparabile viene detratto dal prezzo dell'immobile comparabile.

È importante distinguere tra una perizia e una valutazione tecnica. Un perito determina il valore di mercato, ma non è un esperto di costruzioni. Non aprirà i pavimenti per controllare lo stato delle travi né picchietterà sui muri per trovare crepe nascoste. Il suo compito è valutare le condizioni visibili e il loro impatto sul prezzo. Se avete bisogno di un parere su difetti nascosti e sull'integrità tecnica della struttura, questo è compito di uno specialista in costruzioni e valutazioni tecniche. Un perito, d'altra parte, risponde a una domanda fondamentale: "Quanto vale questo immobile sul mercato in questo momento?". E la risposta non è il risultato di una rapida occhiata, ma di un'analisi e di calcoli accurati.

La relazione è pronta: qual è il prossimo passo? Miti sul valore di mercato, catastale e finale

Quindi, avete finalmente tra le mani l'ambita perizia di valutazione. Contiene la cifra finale: il valore di mercato. Per molti, la storia finisce qui, ma è anche qui che nascono nuovi fraintendimenti. Ricevere il documento non è la fine, bensì l'inizio del suo corretto utilizzo. E la prima cosa da capire è che la cifra riportata nella perizia non sempre corrisponde al prezzo finale di vendita.

Mito n. 1: Il valore di mercato riportato nel report corrisponde esattamente al prezzo di vendita. In realtà, il valore di mercato è una stima. Rappresenta il prezzo più probabile al quale un immobile potrebbe essere venduto sul libero mercato in condizioni di concorrenza, quando entrambe le parti coinvolte nella transazione agiscono in modo ragionevole e dispongono di tutte le informazioni necessarie. Il prezzo di vendita effettivo può variare. Il venditore potrebbe essere disposto a offrire uno sconto per l'urgenza della vendita, mentre l'acquirente potrebbe essere disposto a pagare un prezzo maggiorato per una vista esclusiva. La perizia di un immobile è un punto di riferimento oggettivo e un valido strumento di negoziazione, ma non rappresenta un prezzo definitivo.

Mito n. 2: La perizia di valutazione è valida per sempre. Il mercato immobiliare è un organismo vivo e dinamico. I prezzi fluttuano in base all'offerta, alla domanda, alle condizioni economiche e persino alla stagionalità. Pertanto, il valore di mercato determinato da un perito è valido solo a una data specifica, sempre indicata nella perizia. Un documento redatto un anno o anche solo sei mesi prima non riflette più la situazione attuale. Per questo motivo, banche e enti governativi richiedono che la perizia sia aggiornata, in genere non più vecchia di sei mesi.

Mito n. 3: Il valore di mercato e il valore catastale sono la stessa cosa. Questo è forse l'equivoco più comune e importante. Queste due cifre non coincidono quasi mai perché hanno scopi e metodi di calcolo completamente diversi.

• Valore di mercato Determinata individualmente per ogni specifico immobile da un perito indipendente, è necessaria per transazioni quali compravendite, prestiti e divisioni di proprietà.
• Valore catastale Lo Stato determina il valore di un immobile utilizzando metodi di valutazione di massa per interi gruppi di proprietà simili. Il suo scopo principale è il calcolo delle imposte sugli immobili. Non tiene conto delle caratteristiche uniche di un particolare appartamento, come la qualità della sua ristrutturazione o la vista dalla finestra.

Ecco perché il valore di mercato può essere superiore o inferiore al valore catastale. Se ritieni che il valore catastale sia gonfiato e che tu stia pagando più tasse del dovuto, la perizia sul valore di mercato sarà l'argomento principale per contestarla in tribunale o davanti a una commissione speciale.