Pārdodot dzīvokli, saņemot hipotēku vai dalot īpašumu, noder vērtēšanas uzņēmums. Tā ziņojums ir oficiāls dokuments, kas ietekmē svarīgus finanšu lēmumus. Tomēr vērtēšanas nozare ir apvīta ar daudziem mītiem. Daudzi cilvēki kļūdaini uzskata, ka vērtētājs var "uzzīmēt" jebkuru klienta vēlamo skaitli vai ka viņa darbs aprobežojas ar paviršu pārbaudi.
Šie maldīgie priekšstati ir bīstami, jo tie rada nepatiesas cerības un finansiālus zaudējumus. Patiesībā vērtētāja darbs ietver sarežģītu analīzi, kas pakļauta stingriem standartiem un likumam, un vērtētājs ir atbildīgs par ziņojuma precizitāti. Šajā rakstā mēs pievērsīsimies visizplatītākajiem stereotipiem un paskaidrosim, kā patiesībā darbojas vērtējumi, lai jūs varētu pieņemt lēmumus, pamatojoties uz faktiem, nevis spekulācijām.
"Kas maksā dūdu spēlētājam, tas arī nosaka melodiju": mīti par ietekmi uz novērtējuma rezultātiem
Viens no visiedvesmojošākajiem un bīstamākajiem mītiem ir: "Tas, kurš maksā cenu, saņem rezultātu." Daudzi klienti patiesi tic, ka vērtētājs ir algots darbuzņēmējs, kurš par samaksu ziņojumā ierakstīs jebkuru vēlamo skaitli. Ja novērtējums būs nepieciešams pārdošanai, viņi to pārspīlēs; ja kadastrālā vērtība tiks apstrīdēta, viņi to nenovērtēs. Šī loģika šķiet vienkārša un saprotama, taču patiesībā tai nav nekāda sakara ar profesionālo praksi.
Vērtētāju darbību Krievijā stingri regulē Federālais likums Nr. 135-FZ "Par vērtēšanas darbībām" un federālie vērtēšanas standarti (FVS). Viņu darba galvenie principi ir neatkarība un objektivitāte. Vērtētājs nepārstāv nevienas puses intereses, neatkarīgi no tā, vai tas ir pārdevējs, pircējs vai banka. Viņu uzdevums ir noteikt īpašuma visticamāko tirgus vērtību, pamatojoties uz visaptverošu analīzi, nevis pielāgot skaitļus klienta cerībām. Katru ziņojumu paraksta vērtētājs, kurš par to uzņemas personisko, administratīvo un pat kriminālatbildību.
Bieži dzird teicienu: "Bankas vērtētājs vienmēr nenovērtē vērtību, savukārt privāts vērtētājs to pārvērtē." Arī šis ir nepareizs priekšstats, kas izriet no neizpratnes par novērtējuma mērķi. Izsniedzot hipotēku, banka galvenokārt apdrošina savus riskus. Svarīga nav tikai tirgus vērtība, bet arī likvidācijas vērtība — cena, par kādu īpašumu var ātri pārdot aizdevuma saistību neizpildes gadījumā. Tāpēc bankas novērtējums var būt nedaudz konservatīvāks. Privāts vērtētājs, strādājot atklātā tirgū, nosaka tirgus vērtību, tas ir, visticamāko darījuma cenu starp neatkarīgām pusēm. Tomēr abos gadījumos pamatā nav klienta vēlmes, bet gan faktiskie tirgus dati: līdzīgu īpašumu cenas, īpašuma stāvoklis, tā atrašanās vieta un vispārējās ekonomiskās tendences.
Mēģinājums "vienoties" ar vērtētāju ir ne tikai bezjēdzīgs, bet arī bīstams. Ziņojumu, kas satur neprecīzus datus, var apstrīdēt tiesā, un jebkurš uz tā pamata noslēgts darījums var tikt atzīts par spēkā neesošu. Katra vērtētāja profesionālā atbildība ir apdrošināta, un neviens profesionālis, kurš augstu vērtē savu reputāciju un licenci, apzināti nesagrozīs faktus. Ziņojuma galīgā vērtība nav sarunu priekšmets, bet gan objektīvas analīzes rezultāts, kas balstīta uz faktiem un skaitļiem.
"Vienkārši pastaigājos un skatījos": nepareizi priekšstati par vērtētāja darbu un vērtēšanā iesaistītajiem faktoriem
Daudzi cilvēki iztēlojas vērtētāja vizīti kā vienkāršu: viņš ierodas īpašumā, uzņem dažas fotogrāfijas, uzdod dažus jautājumus un aiziet dažu minūšu laikā. Tas rada mītu, ka viss process sastāv no paviršas apskates, kurā galīgā cena tiek aprēķināta no zila gaisa. Patiesībā apskate ir tikai aisberga redzamā daļa, plaša analītiskā procesa redzamā daļa.
Vizītes laikā speciālists reģistrē īpašuma galvenos parametrus, kas tieši ietekmē tā vērtību. Tā nav tikai "apskats". Vērtētājs rūpīgi pārbauda un dokumentē:
- tehniskais stāvoklis: sienu, grīdu un griestu apdares stāvoklis, logu, durvju, santehnikas un komunikāciju nolietojums;
- plānošanas risinājumi: faktiskā izkārtojuma atbilstība tehniskajai pasei, neatļautas pārbūves klātbūtne, kas var vai nu palielināt, vai ievērojami samazināt izmaksas;
- dizaina iezīmes: sienu materiāls, griestu tips, ēkas vispārējais stāvoklis;
- atrašanās vieta: skats no logiem, stāvu skaits, insolācija (apgaismojums).
Visi šie dati nav nepieciešami formalitātei, bet gan turpmākai salīdzināšanai ar līdzīgiem objektiem.
Galvenā darba daļa sākas pēc apskates un ir slēpta no klienta redzesloka. Vērtētājs iegremdējas tirgus analīzē. Viņš izvēlas 3–5 salīdzināmus īpašumus (analogus), kas nesen pārdoti vai izlikti pārdošanai tajā pašā rajonā. Pēc tam sākas vissarežģītākais posms: korekciju veikšana. Neviens īpašums nav precīza cita īpašuma kopija. Tāpēc vērtētājs matemātiski koriģē analogo īpašumu cenas, ņemot vērā visas atšķirības: atšķirības kvadrātmetros, remonta stāvoklī, stāvu skaitā, skatos pa logu un pat ieejas halles apdares kvalitātē. Piemēram, ja salīdzināms īpašums tiek pārdots nesen renovēts, bet vērtējamajam dzīvoklim nepieciešams kosmētiskais remonts, no salīdzināmā īpašuma cenas tiek atskaitītas izmaksas, kas saistītas ar tā atjaunošanu salīdzināmā stāvoklī.
Ir svarīgi arī nošķirt novērtējumu no tehniskā novērtējuma. Vērtētājs nosaka tirgus vērtību, bet viņš nav būvniecības eksperts. Viņš neatvērs grīdas, lai pārbaudītu siju stāvokli, vai nepietaustīs sienas, lai atrastu slēptas plaisas. Viņu uzdevums ir novērtēt redzamo stāvokli un tā ietekmi uz cenu. Ja jums ir nepieciešams atzinums par slēptiem defektiem un konstrukcijas tehnisko integritāti, tas ir būvniecības un tehniskā novērtējuma speciālista uzdevums. Savukārt vērtētājs atbild uz vienu būtisku jautājumu: "Cik tas šobrīd ir vērts tirgū?" Un atbilde nav ātra skatiena rezultāts, bet gan rūpīgas analīzes un aprēķinu rezultāts.
Ziņojums ir gatavs – kas tālāk? Mīti par tirgu, kadastrālo vērtību un galīgo vērtību
Tātad, jūsu rokās ir kārotais novērtējuma ziņojums. Tajā ir ietverta galīgā summa — tirgus vērtība. Daudziem ar to stāsts beidzas, taču te rodas arī jauni maldīgi priekšstati. Dokumenta saņemšana nav beigas, bet gan tā pareizas izmantošanas sākums. Un pirmais, kas jāsaprot, ir tas, ka ziņojumā norādītā summa ne vienmēr atbilst galīgajai darījuma cenai.
Mīts Nr. 1: Ziņojumā norādītā tirgus vērtība ir precīza pārdošanas cena. Patiesībā tirgus vērtība ir aptuvena vērtība. Tā atspoguļo visticamāko cenu, par kādu īpašumu varētu pārdot atklātā tirgū konkurences apstākļos, ja abas darījuma puses rīkojas saprātīgi un tām ir visa nepieciešamā informācija. Faktiskā pārdošanas cena var atšķirties. Pārdevējs var būt gatavs piedāvāt atlaidi steidzamības gadījumā, savukārt pircējs var būt gatavs maksāt piemaksu par unikālu skatu. Vērtētāja ziņojums ir spēcīgs, objektīvs atskaites punkts un sarunu instruments, taču tā nav noteikta cena.
Mīts Nr. 2: Novērtējuma ziņojums ir derīgs mūžīgi. Nekustamā īpašuma tirgus ir dzīvs un dinamisks organisms. Cenas svārstās atkarībā no piedāvājuma, pieprasījuma, ekonomiskajiem apstākļiem un pat sezonas. Tāpēc vērtētāja noteiktā tirgus vērtība ir derīga tikai uz konkrētu datumu, kas vienmēr ir norādīts ziņojumā. Dokuments, kas sagatavots pirms gada vai pat sešiem mēnešiem, vairs neatspoguļo pašreizējo situāciju. Tāpēc bankas un valdības iestādes pieprasa, lai ziņojums būtu aktuāls, parasti ne vecāks par sešiem mēnešiem.
Mīts Nr. 3: Tirgus vērtība un kadastrālā vērtība ir viens un tas pats. Šis, iespējams, ir visizplatītākais un svarīgākais nepareizs priekšstats. Šie divi skaitļi gandrīz nekad nesakrīt, jo tiem ir pilnīgi atšķirīgi mērķi un aprēķina metodes.
- Tirgus vērtība To katram konkrētam īpašumam individuāli nosaka neatkarīgs vērtētājs, un tas ir nepieciešams tādiem darījumiem kā pirkšana un pārdošana, aizdevumi un īpašuma sadale.
- Kadastrālā vērtība Valsts nosaka īpašuma vērtību, izmantojot masveida novērtēšanas metodes veselām līdzīgu īpašumu grupām. Tās galvenais mērķis ir aprēķināt īpašuma nodokļus. Tā neņem vērā konkrēta dzīvokļa unikālās iezīmes, piemēram, tā renovācijas kvalitāti vai skatu pa logu.
Tāpēc tirgus vērtība var būt gan augstāka, gan zemāka par kadastrālo vērtību. Ja uzskatāt, ka kadastrālā vērtība ir pārspīlēta un jūs pārmaksājat nodokļus, tirgus vērtības ziņojums būs galvenais arguments, lai to apstrīdētu tiesā vai īpašā komisijā.
