Când vine vorba de vânzarea unui apartament, obținerea unei ipoteci sau împărțirea unei proprietăți, intră în joc o companie de evaluare. Raportul acesteia este un document oficial care influențează decizii financiare importante. Cu toate acestea, industria evaluărilor este învăluită în multe mituri. Mulți oameni cred în mod eronat că un evaluator poate „desena” orice cifră dorește clientul sau că munca sa se limitează la o inspecție superficială.
Aceste concepții greșite sunt periculoase deoarece duc la așteptări false și pierderi financiare. În realitate, munca unui evaluator implică analize complexe, supuse unor standarde stricte și legii, iar evaluatorul este responsabil pentru acuratețea raportului. În acest articol, vom aborda cele mai frecvente stereotipuri și vom explica cum funcționează de fapt evaluările, astfel încât să puteți lua decizii bazate pe fapte, nu pe speculații.
„Cine plătește flautistul dă melodia”: mituri despre impactul asupra rezultatelor evaluării
Unul dintre cele mai înrădăcinate și periculoase mituri este: „Cine plătește prețul, obține rezultatul”. Mulți clienți cred sincer că un evaluator este un antreprenor angajat care, contra cost, va introduce orice cifră dorită în raport. Dacă evaluarea este necesară pentru o vânzare, o vor umfla; dacă valoarea cadastrală este contestată, o vor subestima. Această logică pare simplă și directă, dar, în realitate, nu are nicio legătură cu practica profesională.
Activitățile evaluatorilor în Rusia sunt strict reglementate de Legea federală nr. 135-FZ „Privind activitățile de evaluare” și de standardele federale de evaluare (FVS). Principiile cheie ale activității lor sunt independența și obiectivitatea. Un evaluator nu reprezintă interesele niciunei părți, fie că este vorba de vânzător, cumpărător sau bancă. Sarcina lor este de a determina cea mai probabilă valoare de piață a unei proprietăți pe baza unei analize cuprinzătoare, nu de a ajusta cifrele pentru a se potrivi așteptărilor clientului. Fiecare raport este semnat de evaluator, care poartă răspundere personală, administrativă și chiar penală pentru acesta.
Auziți adesea zicala: „Un evaluator bancar subestimează întotdeauna valoarea, în timp ce un evaluator privat o supraestimează”. Și aceasta este o concepție greșită, provenită dintr-o înțelegere greșită a scopului unei evaluări. Atunci când emite o ipotecă, o bancă se asigură în primul rând împotriva propriilor riscuri. Nu contează doar valoarea de piață, ci și valoarea de lichidare - prețul la care proprietatea poate fi vândută rapid în cazul unei neplate a creditului. Prin urmare, o evaluare bancară poate fi oarecum mai conservatoare. Un evaluator privat, care lucrează pentru piața liberă, determină valoarea de piață, adică cel mai probabil preț al unei tranzacții între părți independente. Cu toate acestea, în ambele cazuri, baza nu o reprezintă dorințele clientului, ci datele reale ale pieței: prețurile proprietăților similare, starea proprietății, locația acesteia și tendințele economice generale.
A încerca să „negociezi” cu un evaluator nu este doar inutil, ci și periculos. Un raport care conține date inexacte poate fi contestat în instanță, iar orice tranzacție încheiată pe baza acestuia poate fi declarată invalidă. Răspunderea profesională a fiecărui evaluator este asigurată, iar niciun profesionist care își prețuiește reputația și licența nu va denatura în mod deliberat faptele. Valoarea finală din raport nu face obiectul negocierii, ci este rezultatul unei analize imparțiale bazate pe fapte și cifre.
„M-am plimbat și m-am uitat”: concepții greșite despre munca unui evaluator și factorii implicați în evaluare
Mulți oameni își imaginează vizita unui evaluator ca fiind simplă: sosește la proprietate, face câteva fotografii, pune câteva întrebări și pleacă în câteva minute. Acest lucru dă naștere mitului că întregul proces constă într-o inspecție superficială, prețul final fiind extras din senin. În realitate, inspecția este doar vârful aisbergului, partea vizibilă a unui vast proces analitic.
În timpul vizitei, specialistul înregistrează parametrii cheie ai proprietății care au un impact direct asupra valorii acesteia. Aceasta nu este doar o „privire”. Evaluatorul examinează și documentează amănunțit:
- stare tehnică: starea finisajelor pereților, podelelor și tavanelor, uzura ferestrelor, ușilor, instalațiilor sanitare și comunicațiilor;
- soluții de planificare: conformitatea aspectului real cu pașaportul tehnic, prezența unei reamenajări neautorizate, care poate fie să crească, fie să reducă semnificativ costul;
- caracteristici de design: materialul pereților, tipul de tavane, starea generală a clădirii;
- locaţie: vedere de la ferestre, numărul de etaje, insolația (iluminarea).
Toate aceste date sunt necesare nu pentru formalitate, ci pentru compararea ulterioară cu obiecte similare.
Partea principală a lucrării începe după inspecție și este ascunsă vederii clientului. Evaluatorul se concentrează pe analiza pieței. Selectează 3-5 proprietăți comparabile (analoage) care au fost recent vândute sau listate spre vânzare în aceeași zonă. Apoi începe cea mai dificilă etapă: efectuarea ajustărilor. Nicio proprietate nu este o copie exactă a alteia. Prin urmare, evaluatorul ajustează matematic prețurile proprietăților analoge, ținând cont de toate diferențele: diferențele de suprafață, starea de conservare, numărul de etaje, priveliștea de la fereastră și chiar calitatea finisajelor holului de la intrare. De exemplu, dacă o proprietate comparabilă este vândută recent renovată, în timp ce apartamentul evaluat necesită lucrări cosmetice, costul aducerii acesteia la o stare comparabilă se scade din prețul proprietății comparabile.
De asemenea, este important să se facă distincția între o evaluare și o evaluare tehnică. Un evaluator stabilește valoarea de piață, dar nu este un expert în construcții. Nu va deschide podele pentru a verifica starea grinzilor și nici nu va bate pereții pentru a găsi fisuri ascunse. Sarcina lor este de a evalua starea vizibilă și impactul acesteia asupra prețului. Dacă aveți nevoie de o opinie privind defectele ascunse și integritatea tehnică a structurii, aceasta este sarcina unui specialist în construcții și evaluare tehnică. Un evaluator, pe de altă parte, răspunde la o întrebare fundamentală: „Cât valorează acest lucru pe piață în acest moment?” Iar răspunsul nu este rezultatul unei priviri rapide, ci al unor analize și calcule minuțioase.
Raportul este gata – ce urmează? Mituri despre valoarea de piață, cadastrală și finală
Așadar, aveți în mână râvnitul raport de evaluare. Acesta conține cifra finală - valoarea de piață. Pentru mulți, aici se termină povestea, dar este și locul unde apar noi concepții greșite. Primirea documentului nu este sfârșitul, ci începutul utilizării sale corecte. Și primul lucru de înțeles este că cifra din raport nu este întotdeauna egală cu prețul final al tranzacției.
Mitul nr. 1: Valoarea de piață din raport este prețul exact de vânzare. În realitate, valoarea de piață este o valoare estimată. Reprezintă cel mai probabil preț la care o proprietate s-ar putea vinde pe piața liberă în condiții concurențiale, atunci când ambele părți implicate în tranzacție acționează în mod rezonabil și dețin toate informațiile necesare. Prețul real de vânzare poate varia. Vânzătorul poate fi dispus să ofere o reducere pentru urgență, în timp ce cumpărătorul poate fi dispus să plătească o primă pentru o priveliște unică. Raportul unui evaluator este un punct de referință puternic și obiectiv și un instrument de negociere, dar nu este un preț definitiv.
Mitul nr. 2: Raportul de evaluare este valabil pentru totdeauna. Piața imobiliară este un organism viu și dinamic. Prețurile fluctuează în funcție de cerere, ofertă, condiții economice și chiar de sezon. Prin urmare, valoarea de piață determinată de un evaluator este valabilă doar începând cu o anumită dată, care este întotdeauna indicată în raport. Un document întocmit cu un an sau chiar șase luni în urmă nu mai reflectă situația actuală. Acesta este motivul pentru care băncile și agențiile guvernamentale solicită ca raportul să fie actual, de obicei nu mai vechi de șase luni.
Mitul nr. 3: Valoarea de piață și valoarea cadastrală sunt același lucru. Aceasta este probabil cea mai frecventă și importantă concepție greșită. Aceste două cifre aproape niciodată nu se potrivesc, deoarece au scopuri și metode de calcul complet diferite.
- Valoarea de piață Determinată individual pentru o anumită proprietate de către un evaluator independent, aceasta este necesară pentru tranzacții precum achiziții și vânzări, împrumuturi și divizări de proprietăți.
- Valoare cadastrală Statul stabilește valoarea unei proprietăți folosind metode de evaluare în masă pentru grupuri întregi de proprietăți similare. Scopul său principal este de a calcula impozitele pe proprietate. Nu ia în considerare caracteristicile unice ale unui anumit apartament, cum ar fi calitatea renovării sau priveliștea de la fereastră.
De aceea, valoarea de piață poate fi fie mai mare, fie mai mică decât valoarea cadastrală. Dacă considerați că valoarea cadastrală este supraevaluată și plătiți impozite în exces, raportul privind valoarea de piață va fi principalul argument pentru contestarea acesteia în instanță sau în fața unei comisii speciale.
