Када је у питању продаја стана, добијање хипотеке или подела имовине, на сцену ступа компанија за процену. Њен извештај је званични документ који утиче на важне финансијске одлуке. Међутим, индустрија процене је обавијена многим митовима. Многи људи погрешно верују да проценитељ може да „нацрта“ било коју цифру коју клијент жели или да је њихов рад ограничен на површан преглед.
Ове заблуде су опасне јер доводе до погрешних очекивања и финансијских губитака. У стварности, рад проценитеља подразумева сложену анализу, подложну строгим стандардима и закону, а проценитељ је одговоран за тачност извештаја. У овом чланку ћемо се позабавити најчешћим стереотипима и објаснити како процене заправо функционишу, како бисте могли да доносите одлуке на основу чињеница, а не спекулација.
„Ко плаћа, тај и дира музику“: митови о утицају на резултате процене
Један од најкорењенијих и најопаснијих митова је: „Ко плати цену, добија резултат.“ Многи клијенти искрено верују да је проценитељ ангажовани извођач радова који ће, за накнаду, у извештај унети било коју жељену цифру. Ако је процена потребна за продају, они ће је надувати; ако је катастарска вредност спорна, потценити ће је. Ова логика делује једноставно и јасно, али у стварности нема никакве везе са професионалном праксом.
Активности проценитеља у Русији су строго регулисане Федералним законом бр. 135-ФЗ „О активностима процене“ и федералним стандардима за процену (ФВС). Кључни принципи њиховог рада су независност и објективност. Проценитељ не заступа интересе било које стране, било да је то продавац, купац или банка. Њихов посао је да утврде највероватнију тржишну вредност некретнине на основу свеобухватне анализе, а не да прилагођавају бројке очекивањима клијента. Сваки извештај потписује проценитељ, који сноси личну, административну, па чак и кривичну одговорност за њега.
Често чујете изреку: „Банкарски проценитељ увек потцењује вредност, док је приватни проценитељ прецењује.“ Ово је такође погрешно схватање, које произилази из погрешног разумевања сврхе процене. Приликом издавања хипотеке, банка се првенствено осигурава од сопствених ризика. Није битна само тржишна вредност, већ и ликвидациона вредност — цена по којој се некретнина може брзо продати у случају неизмирења кредита. Стога, банкарска процена може бити нешто конзервативнија. Приватни проценитељ, који ради за отворено тржиште, одређује тржишну вредност, односно највероватнију цену трансакције између независних страна. Међутим, у оба случаја, основа нису жеље клијента, већ стварни подаци са тржишта: цене сличних некретнина, стање некретнине, њена локација и општи економски трендови.
Покушај „преговора“ са проценитељем није само бесмислен већ и опасан. Извештај који садржи нетачне податке може се оспорити на суду, а свака трансакција закључена на његовом основу може се прогласити неважећом. Сваки проценитељ је осигуран од професионалне одговорности и ниједан професионалац који цени свој углед и лиценцу неће намерно погрешно представљати чињенице. Коначна вредност у извештају није предмет преговора, већ резултат непристрасне анализе засноване на чињеницама и бројкама.
„Само сам шетао и гледао“: заблуде о раду проценитеља и факторима укљученим у процену вредности
Многи људи замишљају посету проценитеља као једноставну: дођу на место, направе неколико фотографија, поставе неколико питања и оду за неколико минута. То доводи до мита да се цео процес састоји од површног прегледа, где се коначна цена извлачи ниоткуда. У стварности, преглед је само врх леденог брега, видљиви део огромног аналитичког процеса.
Током посете, стручњак бележи кључне параметре некретнине који директно утичу на њену вредност. Ово није само „поглед“. Проценитељ темељно испитује и документује:
- техничко стање: стање завршне обраде зидова, подова и плафона, хабање прозора, врата, водовода и комуникација;
- решења за планирање: усклађеност стварног распореда са техничким пасошем, присуство неовлашћене реконструкције, што може или повећати или значајно смањити трошкове;
- карактеристике дизајна: материјал зидова, врста плафона, опште стање зграде;
- локација: поглед са прозора, број спратова, инсолација (осветљеност).
Сви ови подаци су потребни не због формалности, већ за накнадно поређење са сличним објектима.
Главни део посла почиње након прегледа и скривен је од погледа клијента. Проценитељ се удубљује у анализу тржишта. Бирају 3-5 упоредивих некретнина (аналога) које су недавно продате или оглашене за продају у истој области. Затим почиње најтежа фаза: вршење прилагођавања. Ниједна некретнина није тачна копија друге. Стога, проценитељ математички прилагођава цене аналогних некретнина, узимајући у обзир све разлике: разлике у квадратури, стању поправке, броју спратова, погледу са прозора, па чак и квалитету завршне обраде улазног ходника. На пример, ако се упоредива некретнина продаје недавно реновирана, док стан који се процењује захтева козметичке радове, трошкови довођења у упоредиво стање се одузимају од цене упоредиве некретнине.
Такође је важно разликовати процену од техничке процене. Проценитељ одређује тржишну вредност, али није грађевински стручњак. Неће отварати подове да би проверили стање греда или куцати по зидовима да би пронашли скривене пукотине. Њихов посао је да процене видљиво стање и његов утицај на цену. Ако вам је потребно мишљење о скривеним недостацима и техничком интегритету конструкције, то је посао специјалисте за грађевинску и техничку процену. Проценитељ, с друге стране, одговара на једно фундаментално питање: „Колико ово вреди на тржишту управо сада?“ А одговор није резултат брзог погледа, већ мукотрпне анализе и прорачуна.
Извештај је спреман – шта је следеће? Митови о тржишној, катастарској и коначној вредности
Дакле, у руци имате жељени извештај о процени. Он садржи коначну цифру - тржишну вредност. За многе, ту се прича завршава, али ту се такође јављају нове заблуде. Примање документа није крај, већ почетак његове правилне употребе. И прва ствар коју треба схватити је да цифра у извештају није увек једнака коначној цени трансакције.
Мит бр. 1: Тржишна вредност у извештају је тачна продајна цена. У стварности, тржишна вредност је процењена вредност. Она представља највероватнију цену по којој би се некретнина могла продати на отвореном тржишту под конкурентним условима, када обе стране у трансакцији поступају разумно и имају све потребне информације. Стварна продајна цена може да варира. Продавац може бити спреман да понуди попуст због хитности, док купац може бити спреман да плати премију за јединствени преглед. Извештај проценитеља је моћна, објективна референтна тачка и алат за преговарање, али није коначна цена.
Мит бр. 2: Извештај о процени важи заувек. Тржиште некретнина је живи и динамичан организам. Цене варирају у зависности од понуде, потражње, економских услова, па чак и сезоне. Стога је тржишна вредност коју утврђује проценитељ валидна само од одређеног датума, који је увек назначен у извештају. Документ припремљен пре годину дана или чак шест месеци више не одражава тренутну ситуацију. Зато банке и владине агенције захтевају да извештај буде актуелан, обично не старији од шест месеци.
Мит бр. 3: Тржишна вредност и катастарска вредност су иста ствар. Ово је можда најчешћа и најважнија заблуда. Ове две бројке се готово никада не поклапају јер имају потпуно различите сврхе и методе израчунавања.
- Тржишна вредност Одређује се појединачно за одређену некретнину од стране независног проценитеља, а потребан је за трансакције као што су куповина и продаја, кредити и поделе имовине.
- Катастарска вредност Држава одређује вредност некретнине користећи методе масовне процене за читаве групе сличних некретнина. Њена примарна сврха је израчунавање пореза на имовину. Не узима у обзир јединствене карактеристике одређеног стана, као што су квалитет његовог реновирања или поглед са прозора.
Зато тржишна вредност може бити и виша и нижа од катастарске вредности. Ако сматрате да је катастарска вредност надувана и да преплаћујете порез, извештај о тржишној вредности биће главни аргумент за његово оспоравање на суду или пред посебном комисијом.
