ความเชื่อผิดๆ และความเข้าใจผิดเกี่ยวกับบริการประเมินราคา

เมื่อพูดถึงการขายอพาร์ตเมนต์ การขอสินเชื่อบ้าน หรือการแบ่งทรัพย์สิน บริษัทประเมินราคาจะเข้ามามีบทบาท รายงานของบริษัทประเมินราคาเป็นเอกสารทางการที่มีผลต่อการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญ อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมการประเมินราคานั้นเต็มไปด้วยความเข้าใจผิดมากมาย หลายคนเข้าใจผิดว่าผู้ประเมินราคาสามารถ "กำหนด" ตัวเลขใดๆ ก็ได้ตามที่ลูกค้าต้องการ หรือว่างานของพวกเขามีขอบเขตจำกัดเพียงแค่การตรวจสอบอย่างคร่าวๆ

ความเข้าใจผิดเหล่านี้เป็นอันตราย เพราะนำไปสู่ความคาดหวังที่ผิดพลาดและความสูญเสียทางการเงิน ในความเป็นจริง งานของผู้ประเมินราคานั้นเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ที่ซับซ้อน ซึ่งอยู่ภายใต้มาตรฐานที่เข้มงวดและกฎหมาย และผู้ประเมินราคาต้องรับผิดชอบต่อความถูกต้องของรายงาน ในบทความนี้ เราจะกล่าวถึงความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดและอธิบายว่าการประเมินราคาทำงานอย่างไร เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อเท็จจริง ไม่ใช่การคาดเดา

"ใครจ่ายเงินก็มีสิทธิ์กำหนดทำนองเพลง": ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับผลกระทบต่อผลการประเมิน

หนึ่งในความเชื่อผิดๆ ที่ฝังรากลึกและอันตรายที่สุดคือ “ใครจ่ายราคาเท่าไหร่ ผลลัพธ์ก็จะได้เท่านั้น” ลูกค้าหลายคนเชื่ออย่างจริงใจว่าผู้ประเมินราคาเป็นเหมือนผู้รับเหมาที่ถูกจ้างมา ซึ่งจะใส่ตัวเลขใดๆ ก็ได้ตามที่ต้องการลงในรายงาน หากการประเมินราคาจำเป็นสำหรับการขาย พวกเขาจะเพิ่มราคาให้สูงเกินจริง หากมูลค่าตามทะเบียนที่ดินเป็นที่ถกเถียงกัน พวกเขาก็จะประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริง ตรรกะนี้ดูเหมือนง่ายและตรงไปตรงมา แต่ในความเป็นจริงแล้ว มันไม่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติงานอย่างมืออาชีพเลย

การดำเนินงานของผู้ประเมินราคาในรัสเซียอยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวดโดยกฎหมายสหพันธรัฐฉบับที่ 135-FZ "ว่าด้วยกิจกรรมการประเมินราคา" และมาตรฐานการประเมินราคาของรัฐบาลกลาง (FVS) หลักการสำคัญในการทำงานของพวกเขาคือความเป็นอิสระและความเป็นกลาง ผู้ประเมินราคาไม่ได้เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือธนาคาร หน้าที่ของพวกเขาคือการกำหนดมูลค่าตลาดที่เป็นไปได้มากที่สุดของทรัพย์สินโดยอาศัยการวิเคราะห์อย่างครอบคลุม ไม่ใช่การปรับตัวเลขให้เหมาะสมกับความคาดหวังของลูกค้า รายงานแต่ละฉบับจะลงนามโดยผู้ประเมินราคา ซึ่งต้องรับผิดชอบทั้งทางส่วนตัว ทางปกครอง และแม้กระทั่งทางอาญา

คุณมักได้ยินคำกล่าวที่ว่า "ผู้ประเมินราคาของธนาคารมักประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริง ในขณะที่ผู้ประเมินราคาเอกชนมักประเมินราคาสูงกว่าความเป็นจริง" นี่ก็เป็นความเข้าใจผิดเช่นกัน ซึ่งเกิดจากความเข้าใจผิดเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการประเมินราคา เมื่อธนาคารให้สินเชื่อจำนอง หลักๆ แล้วธนาคารจะประกันความเสี่ยงของตนเอง ไม่ใช่แค่ราคาตลาดเท่านั้นที่สำคัญ แต่ยังรวมถึงราคาขายทรัพย์สินอย่างรวดเร็วในกรณีที่ผิดนัดชำระหนี้ด้วย ดังนั้น การประเมินราคาของธนาคารอาจจะค่อนข้างระมัดระวังมากกว่า ในขณะที่ผู้ประเมินราคาเอกชนซึ่งทำงานให้กับตลาดเปิด จะกำหนดราคาตลาด ซึ่งก็คือราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดของการทำธุรกรรมระหว่างบุคคลอิสระ อย่างไรก็ตาม ในทั้งสองกรณี พื้นฐานไม่ได้มาจากความต้องการของลูกค้า แต่มาจากข้อมูลตลาดจริง เช่น ราคาของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน สภาพของทรัพย์สิน ทำเลที่ตั้ง และแนวโน้มทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป

การพยายาม "ต่อรอง" กับผู้ประเมินราคานั้นไม่เพียงแต่ไร้ประโยชน์ แต่ยังอันตรายอีกด้วย รายงานที่มีข้อมูลไม่ถูกต้องสามารถถูกโต้แย้งในศาลได้ และธุรกรรมใดๆ ที่ทำขึ้นบนพื้นฐานของรายงานนั้นอาจถูกประกาศว่าเป็นโมฆะ ผู้ประเมินราคาทุกคนมีประกันความรับผิดทางวิชาชีพ และไม่มีผู้ประกอบวิชาชีพใดที่ให้ความสำคัญกับชื่อเสียงและใบอนุญาตของตนจะจงใจบิดเบือนข้อเท็จจริง มูลค่าสุดท้ายในรายงานนั้นไม่สามารถต่อรองได้ แต่เป็นผลมาจากการวิเคราะห์อย่างเป็นกลางโดยอิงจากข้อเท็จจริงและตัวเลข

"แค่เดินดูรอบๆ": ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับการทำงานของผู้ประเมินราคาและปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคา

หลายคนนึกภาพว่าการมาประเมินราคาของเจ้าหน้าที่เป็นเรื่องง่ายๆ คือมาถึงที่บ้าน ถ่ายรูปสองสามรูป ถามคำถามสองสามข้อ แล้วก็จากไปภายในไม่กี่นาที นี่จึงก่อให้เกิดความเข้าใจผิดว่ากระบวนการทั้งหมดเป็นเพียงการตรวจสอบอย่างคร่าวๆ และราคาประเมินสุดท้ายก็ถูกกำหนดขึ้นมาโดยไม่มีหลักฐานรองรับ ในความเป็นจริง การตรวจสอบเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของกระบวนการวิเคราะห์ที่ซับซ้อนและกว้างขวางเท่านั้น

ระหว่างการเยี่ยมชม ผู้เชี่ยวชาญจะบันทึกข้อมูลสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลโดยตรงต่อมูลค่า นี่ไม่ใช่แค่การ "ดู" เท่านั้น ผู้ประเมินจะตรวจสอบและบันทึกข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วน:

• เงื่อนไขทางเทคนิค: สภาพการตกแต่งผนัง พื้น และฝ้าเพดาน การสึกหรอของหน้าต่าง ประตู ระบบประปา และระบบสื่อสาร
• แนวทางการวางแผนแก้ไขปัญหา: การตรวจสอบความสอดคล้องของผังพื้นที่จริงกับเอกสารทางเทคนิค รวมถึงการตรวจพบการต่อเติมที่ไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างมาก
• คุณลักษณะการออกแบบ: วัสดุที่ใช้ทำผนัง ประเภทของฝ้าเพดาน สภาพโดยรวมของอาคาร
• ที่ตั้ง: ทิวทัศน์จากหน้าต่าง จำนวนชั้น ปริมาณแสงแดด (ความสว่าง)

ข้อมูลทั้งหมดนี้จำเป็นไม่ใช่เพื่อความถูกต้องตามแบบแผน แต่เพื่อใช้เปรียบเทียบกับวัตถุที่คล้ายคลึงกันในภายหลัง

ส่วนสำคัญของงานเริ่มต้นหลังจากการตรวจสอบและเป็นส่วนที่ซ่อนอยู่จากสายตาของลูกค้า ผู้ประเมินจะลงลึกไปในการวิเคราะห์ตลาด พวกเขาจะเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ 3-5 แห่ง (แบบจำลอง) ที่เพิ่งขายไปหรือประกาศขายในพื้นที่เดียวกัน จากนั้นจึงเริ่มต้นขั้นตอนที่ยากที่สุด: การปรับราคา เนื่องจากไม่มีอสังหาริมทรัพย์ใดที่เหมือนกันทุกประการ ดังนั้น ผู้ประเมินจึงปรับราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ทางคณิตศาสตร์ โดยคำนึงถึงความแตกต่างทั้งหมด: ความแตกต่างในพื้นที่ใช้สอย สภาพการซ่อมแซม จำนวนชั้น วิวจากหน้าต่าง และแม้แต่คุณภาพของวัสดุตกแต่งในโถงทางเข้า ตัวอย่างเช่น หากอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ถูกขายไปในสภาพที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ที่กำลังประเมินต้องการการปรับปรุงตกแต่ง ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงให้มีสภาพที่เทียบเคียงได้จะถูกหักออกจากราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้

สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งคือการแยกแยะความแตกต่างระหว่างการประเมินราคาและการประเมินทางเทคนิค ผู้ประเมินราคาจะกำหนดมูลค่าตลาด แต่พวกเขาไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง พวกเขาจะไม่เปิดพื้นเพื่อตรวจสอบสภาพของคานหรือเคาะผนังเพื่อหาจุดแตกร้าวที่ซ่อนอยู่ หน้าที่ของพวกเขาคือการประเมินสภาพที่มองเห็นได้และผลกระทบต่อราคา หากคุณต้องการความคิดเห็นเกี่ยวกับข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่และความสมบูรณ์ทางเทคนิคของโครงสร้าง นั่นเป็นหน้าที่ของผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างและการประเมินทางเทคนิค ในทางกลับกัน ผู้ประเมินราคาจะตอบคำถามพื้นฐานข้อเดียวว่า "สิ่งนี้มีมูลค่าเท่าไหร่ในตลาดตอนนี้?" และคำตอบนั้นไม่ได้มาจากการมองอย่างรวดเร็ว แต่มาจากการวิเคราะห์และการคำนวณอย่างพิถีพิถัน

รายงานเสร็จเรียบร้อยแล้ว – ขั้นต่อไปคืออะไร? ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับราคาตลาด ราคาที่ดิน และมูลค่าสุดท้าย

คุณได้รับรายงานการประเมินราคาที่รอคอยมานานแล้ว ในรายงานนั้นมีตัวเลขสุดท้ายคือมูลค่าตลาด สำหรับหลายๆ คน เรื่องราวอาจจบลงตรงนี้ แต่ก็เป็นจุดเริ่มต้นของความเข้าใจผิดใหม่ๆ ด้วย การได้รับเอกสารไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการใช้งานอย่างถูกต้อง และสิ่งแรกที่ต้องเข้าใจคือ ตัวเลขในรายงานนั้นไม่เท่ากับราคาซื้อขายสุดท้ายเสมอไป

ความเชื่อผิดๆ ข้อที่ 1: มูลค่าตลาดในรายงานคือราคาขายจริง ในความเป็นจริง มูลค่าตลาดเป็นเพียงมูลค่าประมาณการ มันแสดงถึงราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นจะขายได้ในตลาดเปิดภายใต้สภาวะการแข่งขัน เมื่อทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมดำเนินการอย่างสมเหตุสมผลและมีข้อมูลที่จำเป็นครบถ้วน ราคาขายจริงอาจแตกต่างกันไป ผู้ขายอาจยินดีลดราคาเนื่องจากความเร่งด่วน ในขณะที่ผู้ซื้ออาจยินดีจ่ายราคาสูงกว่าปกติสำหรับวิวที่สวยงามเป็นพิเศษ รายงานของผู้ประเมินราคาเป็นข้อมูลอ้างอิงที่มีประสิทธิภาพและเป็นกลาง และเป็นเครื่องมือในการเจรจาต่อรอง แต่ไม่ใช่ราคาที่แน่นอน

ความเชื่อผิดๆ ข้อที่ 2: รายงานการประเมินราคาใช้ได้ตลอดไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งมีชีวิตที่มีพลวัต ราคาผันผวนตามอุปทาน อุปสงค์ สภาพเศรษฐกิจ และแม้กระทั่งฤดูกาล ดังนั้น มูลค่าตลาดที่ผู้ประเมินกำหนดจึงมีผลใช้ได้เฉพาะ ณ วันที่ระบุไว้ในรายงานเท่านั้น เอกสารที่จัดทำขึ้นเมื่อหนึ่งปีหรือแม้แต่หกเดือนที่แล้วจะไม่สะท้อนสถานการณ์ปัจจุบันอีกต่อไป นี่คือเหตุผลที่ธนาคารและหน่วยงานรัฐบาลต้องการให้รายงานเป็นปัจจุบัน โดยทั่วไปไม่เกินหกเดือน

ความเชื่อผิดๆ ข้อที่ 3: มูลค่าตลาดและมูลค่าตามทะเบียนที่ดินเป็นสิ่งเดียวกัน นี่อาจเป็นความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดและสำคัญที่สุด ตัวเลขสองตัวนี้แทบจะไม่ตรงกันเลย เพราะมีจุดประสงค์และวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

• มูลค่าตลาด มูลค่าทรัพย์สินจะถูกกำหนดเป็นรายบุคคลโดยผู้ประเมินอิสระ และเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับธุรกรรมต่างๆ เช่น การซื้อขาย การกู้ยืม และการแบ่งแยกทรัพย์สิน
• มูลค่าตามทะเบียนที่ดิน รัฐกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการประเมินแบบรวมกลุ่มสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันทั้งหมด จุดประสงค์หลักคือเพื่อคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ได้คำนึงถึงคุณลักษณะเฉพาะของห้องชุดแต่ละห้อง เช่น คุณภาพการปรับปรุงหรือวิวจากหน้าต่าง

ด้วยเหตุนี้ มูลค่าตลาดจึงอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่ามูลค่าตามทะเบียนที่ดินได้ หากคุณเชื่อว่ามูลค่าตามทะเบียนที่ดินสูงเกินจริงและคุณจ่ายภาษีเกินไป รายงานมูลค่าตลาดจะเป็นหลักฐานสำคัญในการโต้แย้งในศาลหรือต่อหน้าคณะกรรมการพิเศษ