Daire satışı, ipotek kredisi alma veya mülk bölme söz konusu olduğunda, bir değerleme şirketi devreye girer. Şirketin raporu, önemli finansal kararları etkileyen resmi bir belgedir. Ancak, değerleme sektörü birçok efsaneyle örtülüdür. Birçok insan, bir değerleme uzmanının müşterinin istediği herhangi bir rakamı "belirleyebileceğine" veya çalışmalarının yüzeysel bir incelemeyle sınırlı olduğuna yanlışlıkla inanmaktadır.
Bu yanlış algılar tehlikelidir çünkü yanlış beklentilere ve mali kayıplara yol açarlar. Gerçekte, bir değerleme uzmanının işi, katı standartlara ve yasalara tabi karmaşık analizler içerir ve değerleme uzmanı raporun doğruluğundan sorumludur. Bu makalede, en yaygın klişeleri ele alacak ve değerleme işlemlerinin gerçekte nasıl işlediğini açıklayacağız, böylece spekülasyona değil, gerçeklere dayalı kararlar verebilirsiniz.
"Parayı veren düdüğü çalar": değerlendirme sonuçları üzerindeki etkiye dair mitler
En köklü ve tehlikeli yanılgılardan biri şudur: "Fiyatı ödeyen sonucu alır." Birçok müşteri, bir değerleme uzmanının, ücret karşılığında raporuna istenen herhangi bir rakamı yazacak bir müteahhit olduğuna içtenlikle inanır. Değerleme bir satış için gerekiyorsa, şişirirler; kadastro değeri tartışmalıysa, düşük gösterirler. Bu mantık basit ve anlaşılır görünse de, gerçekte profesyonel uygulamayla hiçbir ilgisi yoktur.
Rusya'da değerleme uzmanlarının faaliyetleri, 135-FZ sayılı "Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Federal Kanun ve federal değerleme standartları (FVS) ile sıkı bir şekilde düzenlenmektedir. Çalışmalarının temel ilkeleri bağımsızlık ve objektifliktir. Bir değerleme uzmanı, satıcı, alıcı veya banka gibi herhangi bir tarafın çıkarlarını temsil etmez. Görevi, kapsamlı bir analize dayanarak bir mülkün en olası piyasa değerini belirlemektir, rakamları müşterinin beklentilerine uydurmak için ayarlamak değildir. Her rapor, değerleme uzmanı tarafından imzalanır ve uzman bu rapordan kişisel, idari ve hatta cezai sorumluluk taşır.
Sıklıkla "Banka değerleme uzmanı her zaman değeri düşük tahmin ederken, özel değerleme uzmanı değeri yüksek tahmin eder" sözünü duyarsınız. Bu da, değerlemenin amacının yanlış anlaşılmasından kaynaklanan bir yanılgıdır. Bir banka ipotek kredisi verirken öncelikle kendi risklerine karşı sigorta yaptırır. Sadece piyasa değeri değil, aynı zamanda tasfiye değeri de önemlidir; yani kredi temerrüdü durumunda mülkün hızlı bir şekilde satılabileceği fiyat. Bu nedenle, bir banka değerlemesi biraz daha muhafazakar olabilir. Açık piyasa için çalışan özel bir değerleme uzmanı ise piyasa değerini, yani bağımsız taraflar arasında gerçekleşecek bir işlemin en olası fiyatını belirler. Ancak her iki durumda da temel, müşterinin istekleri değil, gerçek piyasa verileridir: benzer mülklerin fiyatları, mülkün durumu, konumu ve genel ekonomik eğilimler.
Bir değerleme uzmanıyla "pazarlık" yapmaya çalışmak sadece anlamsız değil, aynı zamanda tehlikelidir. Yanlış veriler içeren bir rapor mahkemede itiraz konusu olabilir ve bu rapora dayanarak yapılan herhangi bir işlem geçersiz ilan edilebilir. Her değerleme uzmanının mesleki sorumluluğu sigortalıdır ve itibarını ve lisansını önemseyen hiçbir profesyonel kasıtlı olarak gerçekleri yanlış beyan etmez. Rapordaki nihai değer, pazarlığa konu değil, gerçeklere ve rakamlara dayalı tarafsız bir analizin sonucudur.
"Sadece etrafta dolaştım ve baktım": Değerleme uzmanının işi ve değerlemede etkili olan faktörler hakkındaki yanlış algılar
Birçok insan, bir değerleme uzmanının ziyaretini basit bir süreç olarak hayal eder: mülke gelirler, birkaç fotoğraf çekerler, birkaç soru sorarlar ve birkaç dakika içinde ayrılırlar. Bu da tüm sürecin yüzeysel bir incelemeden ibaret olduğu ve nihai fiyatın havadan uydurulduğu efsanesine yol açar. Gerçekte, inceleme buzdağının sadece görünen kısmı, geniş bir analitik sürecin görünür bölümüdür.
Ziyaret sırasında uzman, mülkün değerini doğrudan etkileyen temel parametrelerini kaydeder. Bu sadece bir "gözlem" değildir. Değerleme uzmanı şunları detaylı bir şekilde inceler ve belgeler:
- Teknik durum: Duvarların, zeminlerin ve tavanların kaplamalarının durumu, pencerelerin, kapıların, sıhhi tesisatın ve iletişim hatlarının aşınma ve yıpranması;
- planlama çözümleri: Gerçek yerleşim planının teknik pasaportla uyumluluğu, izinsiz yeniden geliştirmenin varlığı, maliyeti artırabilir veya önemli ölçüde azaltabilir;
- tasarım özellikleri: Duvar malzemesi, tavan tipi, binanın genel durumu;
- konum: Pencerelerden görünen manzara, kat sayısı, güneş ışınımı (aydınlatma).
Tüm bu veriler, formalite gereği değil, benzer nesnelerle daha sonraki karşılaştırmalar için gereklidir.
İşin ana kısmı, incelemeden sonra başlar ve müşterinin görüş alanından gizlidir. Değerleme uzmanı kendini piyasa analizine adar. Aynı bölgede yakın zamanda satılmış veya satışa sunulmuş 3-5 karşılaştırılabilir mülk (analog) seçer. Ardından en zor aşama başlar: ayarlamalar yapmak. Hiçbir mülk diğerinin birebir kopyası değildir. Bu nedenle, değerleme uzmanı, tüm farklılıkları hesaba katarak analog mülklerin fiyatlarını matematiksel olarak ayarlar: metrekare, onarım durumu, kat sayısı, pencereden görünen manzara ve hatta giriş holü kaplamalarının kalitesi gibi farklılıklar. Örneğin, karşılaştırılabilir bir mülk yeni tadilatla satılıyorsa, değerlendirilen daire kozmetik onarım gerektiriyorsa, onu karşılaştırılabilir bir duruma getirmenin maliyeti, karşılaştırılabilir mülkün fiyatından düşülür.
Değerleme ile teknik değerlendirme arasında ayrım yapmak da önemlidir. Değerleme uzmanı piyasa değerini belirler, ancak inşaat uzmanı değildir. Döşemeleri açıp kirişlerin durumunu kontrol etmez veya duvarlara vurarak gizli çatlakları bulmaz. Görevi, görünür durumu ve bunun fiyat üzerindeki etkisini değerlendirmektir. Gizli kusurlar ve yapının teknik bütünlüğü hakkında bir görüşe ihtiyacınız varsa, bu bir inşaat ve teknik değerlendirme uzmanının işidir. Öte yandan, bir değerleme uzmanı temel bir soruyu yanıtlar: "Bu yapının şu anda piyasadaki değeri nedir?" Ve cevap, hızlı bir bakışın sonucu değil, titiz bir analiz ve hesaplamanın sonucudur.
Rapor hazır – sırada ne var? Piyasa, kadastro ve nihai değer hakkındaki mitler
İşte, çok istediğiniz değerleme raporu elinizde. Raporda nihai rakam, yani piyasa değeri yer alıyor. Birçoğu için hikaye burada bitiyor, ancak yeni yanlış anlamalar da burada ortaya çıkıyor. Belgeyi almak son değil, doğru kullanımının başlangıcıdır. Ve öncelikle anlamanız gereken şey, rapordaki rakamın her zaman nihai işlem fiyatına eşit olmadığıdır.
1. Yanlış Anlama: Rapordaki piyasa değeri, tam olarak satış fiyatıdır. Gerçekte, piyasa değeri tahmini bir değerdir. Açık piyasada, rekabetçi koşullar altında, işlemin her iki tarafının da makul davrandığı ve gerekli tüm bilgilere sahip olduğu durumlarda, bir mülkün satılabileceği en olası fiyatı temsil eder. Gerçek satış fiyatı değişebilir. Satıcı aciliyet nedeniyle indirim yapmaya istekli olabilirken, alıcı eşsiz bir manzara için prim ödemeye istekli olabilir. Bir değerleme uzmanının raporu güçlü, objektif bir referans noktası ve bir müzakere aracıdır, ancak kesin bir fiyat değildir.
2. Mit: Değerleme raporu sonsuza dek geçerlidir. Gayrimenkul piyasası canlı ve dinamik bir organizmadır. Fiyatlar arz, talep, ekonomik koşullar ve hatta mevsimsel faktörlere bağlı olarak dalgalanır. Bu nedenle, bir değerleme uzmanı tarafından belirlenen piyasa değeri, raporda her zaman belirtilen belirli bir tarih itibariyle geçerlidir. Bir yıl veya altı ay önce hazırlanan bir belge artık mevcut durumu yansıtmaz. Bu nedenle bankalar ve devlet kurumları, raporun güncel olmasını, genellikle altı aydan eski olmamasını şart koşmaktadır.
3. Mit: Piyasa değeri ve kadastro değeri aynı şeydir. Bu belki de en yaygın ve önemli yanılgıdır. Bu iki rakam neredeyse hiçbir zaman birbirine uymaz çünkü tamamen farklı amaçlara ve hesaplama yöntemlerine sahiptirler.
- Piyasa değeri Bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından belirli bir mülk için ayrı ayrı belirlenen bu değerleme, alım satım, kredi ve mal paylaşımı gibi işlemler için gereklidir.
- Kadastro değeri Devlet, benzer özelliklere sahip mülklerin tamamı için toplu değerleme yöntemlerini kullanarak bir mülkün değerini belirler. Bunun temel amacı emlak vergilerini hesaplamaktır. Dairenin kendine özgü özelliklerini, örneğin tadilat kalitesini veya pencereden görünen manzarayı dikkate almaz.
Bu nedenle piyasa değeri, kadastro değerinden daha yüksek veya daha düşük olabilir. Eğer kadastro değerinin şişirilmiş olduğuna ve fazla vergi ödediğinize inanıyorsanız, piyasa değeri raporu, mahkemede veya özel bir komisyon önünde itiraz etmeniz için en önemli argüman olacaktır.
