Những lầm tưởng và quan niệm sai lầm về dịch vụ thẩm định giá

Khi bán căn hộ, vay thế chấp hoặc chia tài sản, công ty thẩm định giá đóng vai trò rất quan trọng. Báo cáo của họ là một tài liệu chính thức ảnh hưởng đến các quyết định tài chính quan trọng. Tuy nhiên, ngành thẩm định giá lại bị bao phủ bởi nhiều quan niệm sai lầm. Nhiều người lầm tưởng rằng người thẩm định có thể "đưa ra" bất kỳ con số nào mà khách hàng muốn, hoặc công việc của họ chỉ giới hạn ở việc kiểm tra sơ bộ.

Những quan niệm sai lầm này rất nguy hiểm vì chúng dẫn đến những kỳ vọng không đúng đắn và tổn thất tài chính. Trên thực tế, công việc của người thẩm định bao gồm phân tích phức tạp, tuân thủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt và pháp luật, và người thẩm định chịu trách nhiệm về tính chính xác của báo cáo. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đề cập đến những định kiến ​​phổ biến nhất và giải thích cách thức thẩm định thực sự hoạt động, để bạn có thể đưa ra quyết định dựa trên sự thật, chứ không phải suy đoán.

"Ai trả tiền thì người đó quyết định": những quan niệm sai lầm về tác động của việc trả tiền đến kết quả đánh giá.

Một trong những quan niệm sai lầm nguy hiểm và ăn sâu bám rễ nhất là: "Ai trả tiền thì được kết quả." Nhiều khách hàng thực sự tin rằng người thẩm định giá là một nhà thầu được thuê, người sẽ điền bất kỳ con số nào mong muốn vào báo cáo với một khoản phí nhất định. Nếu cần thẩm định giá cho việc bán nhà, họ sẽ thổi phồng giá trị; nếu giá trị địa chính bị tranh chấp, họ sẽ đánh giá thấp hơn. Logic này nghe có vẻ đơn giản và dễ hiểu, nhưng trên thực tế, nó không liên quan gì đến hoạt động chuyên nghiệp.

Hoạt động của các chuyên gia định giá bất động sản ở Nga được quy định chặt chẽ bởi Luật Liên bang số 135-FZ "Về hoạt động định giá" và các tiêu chuẩn định giá liên bang (FVS). Nguyên tắc chính trong công việc của họ là tính độc lập và khách quan. Chuyên gia định giá không đại diện cho lợi ích của bất kỳ bên nào, dù là người bán, người mua hay ngân hàng. Nhiệm vụ của họ là xác định giá trị thị trường có khả năng nhất của một bất động sản dựa trên phân tích toàn diện, chứ không phải điều chỉnh các con số cho phù hợp với kỳ vọng của khách hàng. Mỗi báo cáo đều được ký bởi chuyên gia định giá, người chịu trách nhiệm về mặt cá nhân, hành chính và thậm chí cả hình sự đối với báo cáo đó.

Bạn thường nghe câu nói, "Người thẩm định của ngân hàng luôn đánh giá thấp giá trị, trong khi người thẩm định tư nhân lại đánh giá cao." Đây cũng là một quan niệm sai lầm, xuất phát từ sự hiểu sai về mục đích của việc thẩm định. Khi cho vay thế chấp, ngân hàng chủ yếu bảo hiểm cho chính rủi ro của mình. Điều quan trọng không chỉ là giá trị thị trường mà còn là giá trị thanh lý – giá mà tài sản có thể được bán nhanh chóng trong trường hợp vỡ nợ. Do đó, việc thẩm định của ngân hàng có thể thận trọng hơn một chút. Người thẩm định tư nhân, làm việc cho thị trường mở, xác định giá trị thị trường, tức là giá có khả năng nhất của một giao dịch giữa các bên độc lập. Tuy nhiên, trong cả hai trường hợp, cơ sở không phải là mong muốn của khách hàng mà là dữ liệu thị trường thực tế: giá của các tài sản tương tự, tình trạng của tài sản, vị trí và xu hướng kinh tế chung.

Việc cố gắng "thương lượng" với người thẩm định không chỉ vô ích mà còn nguy hiểm. Một báo cáo chứa dữ liệu không chính xác có thể bị kiện ra tòa, và bất kỳ giao dịch nào được thực hiện trên cơ sở đó đều có thể bị tuyên bố vô hiệu. Trách nhiệm nghề nghiệp của mỗi người thẩm định đều được bảo hiểm, và không một chuyên gia nào coi trọng danh tiếng và giấy phép của mình lại cố tình xuyên tạc sự thật. Giá trị cuối cùng trong báo cáo không phải là đối tượng để thương lượng, mà là kết quả của một phân tích khách quan dựa trên các dữ liệu và số liệu thực tế.

"Chỉ đi dạo xung quanh và quan sát": những quan niệm sai lầm về công việc của người thẩm định giá và các yếu tố liên quan đến định giá.

Nhiều người hình dung chuyến thăm của một chuyên gia thẩm định giá là rất đơn giản: họ đến hiện trường, chụp vài bức ảnh, hỏi vài câu hỏi và rời đi chỉ trong vài phút. Điều này dẫn đến quan niệm sai lầm rằng toàn bộ quá trình chỉ là một cuộc kiểm tra sơ sài, với mức giá cuối cùng được đưa ra một cách tùy tiện. Trên thực tế, việc kiểm tra chỉ là phần nổi của tảng băng trôi, phần có thể nhìn thấy được của một quá trình phân tích rộng lớn.

Trong quá trình khảo sát, chuyên gia sẽ ghi lại các thông số quan trọng của bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của nó. Đây không chỉ là một cuộc "quan sát sơ qua". Người thẩm định sẽ kiểm tra kỹ lưỡng và ghi chép lại:

• tình trạng kỹ thuật: Tình trạng hoàn thiện của tường, sàn và trần nhà, sự hao mòn của cửa sổ, cửa ra vào, hệ thống đường ống nước và thông tin liên lạc;
• giải pháp lập kế hoạch: Sự phù hợp giữa bố cục thực tế và hộ chiếu kỹ thuật, sự hiện diện của việc tái phát triển trái phép, có thể làm tăng hoặc giảm đáng kể chi phí;
• Đặc điểm thiết kế: Vật liệu tường, loại trần nhà, tình trạng chung của tòa nhà;
• vị trí: Tầm nhìn từ cửa sổ, số tầng, lượng bức xạ mặt trời (ánh sáng).

Tất cả dữ liệu này không phải chỉ để cho có lệ, mà là để so sánh sau này với các đối tượng tương tự.

Phần chính của công việc bắt đầu sau khi kiểm tra và không được khách hàng nhìn thấy. Người thẩm định sẽ tập trung vào phân tích thị trường. Họ chọn 3-5 bất động sản tương đương (tương tự) đã được bán hoặc rao bán gần đây trong cùng khu vực. Sau đó bắt đầu giai đoạn khó khăn nhất: điều chỉnh. Không có bất động sản nào là bản sao chính xác của bất động sản khác. Do đó, người thẩm định sẽ điều chỉnh giá của các bất động sản tương tự bằng toán học, tính đến tất cả các khác biệt: khác biệt về diện tích, tình trạng sửa chữa, số tầng, tầm nhìn từ cửa sổ, và thậm chí cả chất lượng hoàn thiện của sảnh vào. Ví dụ, nếu một bất động sản tương tự được bán sau khi đã được cải tạo mới, trong khi căn hộ đang được thẩm định cần sửa chữa nhỏ, thì chi phí để đưa nó về tình trạng tương đương sẽ được trừ vào giá của bất động sản tương tự.

Điều quan trọng là phải phân biệt giữa thẩm định giá và đánh giá kỹ thuật. Người thẩm định giá xác định giá trị thị trường, nhưng họ không phải là chuyên gia xây dựng. Họ sẽ không mở sàn nhà để kiểm tra tình trạng dầm hoặc gõ vào tường để tìm các vết nứt ẩn. Công việc của họ là đánh giá tình trạng có thể nhìn thấy và tác động của nó đến giá cả. Nếu bạn cần ý kiến ​​về các khuyết tật ẩn và tính toàn vẹn kỹ thuật của công trình, đó là công việc của chuyên gia đánh giá kỹ thuật và xây dựng. Mặt khác, người thẩm định giá trả lời một câu hỏi cơ bản: "Giá trị của công trình này trên thị trường hiện nay là bao nhiêu?" Và câu trả lời không phải là kết quả của một cái nhìn nhanh chóng, mà là kết quả của sự phân tích và tính toán tỉ mỉ.

Báo cáo đã hoàn tất – bước tiếp theo là gì? Những quan niệm sai lầm về giá trị thị trường, giá trị địa chính và giá trị cuối cùng.

Vậy là bạn đã có trong tay bản báo cáo thẩm định giá trị bất động sản. Bản báo cáo này chứa con số cuối cùng – giá trị thị trường. Đối với nhiều người, câu chuyện kết thúc ở đây, nhưng cũng chính tại đây mới nảy sinh những hiểu lầm. Nhận được tài liệu không phải là kết thúc, mà là khởi đầu của việc sử dụng đúng cách. Và điều đầu tiên cần hiểu là con số trong báo cáo không phải lúc nào cũng bằng giá giao dịch cuối cùng.

Quan niệm sai lầm số 1: Giá trị thị trường trong báo cáo chính là giá bán thực tế. Trên thực tế, giá trị thị trường là một giá trị ước tính. Nó thể hiện mức giá có khả năng nhất mà một bất động sản có thể được bán trên thị trường mở trong điều kiện cạnh tranh, khi cả hai bên tham gia giao dịch đều hành động hợp lý và có đầy đủ thông tin cần thiết. Giá bán thực tế có thể khác nhau. Người bán có thể sẵn sàng giảm giá vì lý do gấp rút, trong khi người mua có thể sẵn sàng trả giá cao hơn để có được tầm nhìn độc đáo. Báo cáo của người thẩm định là một điểm tham chiếu khách quan và là công cụ đàm phán mạnh mẽ, nhưng nó không phải là mức giá cuối cùng.

Quan niệm sai lầm số 2: Báo cáo thẩm định có giá trị vĩnh viễn. Thị trường bất động sản là một thực thể sống động và năng động. Giá cả biến động dựa trên cung, cầu, điều kiện kinh tế và thậm chí cả mùa vụ. Do đó, giá trị thị trường do thẩm định viên xác định chỉ có giá trị tại một ngày cụ thể, ngày này luôn được ghi rõ trong báo cáo. Một tài liệu được lập cách đây một năm hoặc thậm chí sáu tháng không còn phản ánh tình hình hiện tại. Đó là lý do tại sao các ngân hàng và cơ quan chính phủ yêu cầu báo cáo phải được cập nhật, thường không quá sáu tháng tuổi.

Quan niệm sai lầm số 3: Giá trị thị trường và giá trị địa chính là giống nhau. Đây có lẽ là quan niệm sai lầm phổ biến và quan trọng nhất. Hai con số này hầu như không bao giờ trùng khớp vì chúng có mục đích và phương pháp tính toán hoàn toàn khác nhau.

• Giá trị thị trường Được xác định riêng cho từng bất động sản cụ thể bởi một chuyên gia thẩm định độc lập, phí thẩm định là bắt buộc đối với các giao dịch như mua bán, cho vay và phân chia tài sản.
• Giá trị địa chính Nhà nước xác định giá trị của một bất động sản bằng phương pháp định giá hàng loạt cho toàn bộ nhóm các bất động sản tương tự. Mục đích chính là để tính thuế bất động sản. Nó không tính đến các đặc điểm riêng biệt của một căn hộ cụ thể, chẳng hạn như chất lượng cải tạo hoặc tầm nhìn từ cửa sổ.

Đó là lý do tại sao giá trị thị trường có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị địa chính. Nếu bạn cho rằng giá trị địa chính bị thổi phồng và bạn đang đóng thuế quá mức, báo cáo giá trị thị trường sẽ là luận điểm chính để bạn khiếu nại tại tòa án hoặc trước một ủy ban đặc biệt.