Korteri müümisel, hüpoteegi võtmisel või kinnisvara jagamisel tuleb mängu hindamisfirma. Selle aruanne on ametlik dokument, mis mõjutab olulisi finantsotsuseid. Hindamistööstust ümbritsevad aga paljud müüdid. Paljud inimesed arvavad ekslikult, et hindaja suudab kliendi soovitud summa "joonistada" või et tema töö piirdub pealiskaudse ülevaatusega.
Need väärarusaamad on ohtlikud, sest need viivad valede ootuste ja rahaliste kahjudeni. Tegelikkuses hõlmab hindaja töö keerukat analüüsi, mis allub rangetele standarditele ja seadustele ning hindaja vastutab aruande täpsuse eest. Selles artiklis käsitleme kõige levinumaid stereotüüpe ja selgitame, kuidas hindamised tegelikult toimivad, et saaksite teha otsuseid faktide, mitte spekulatsioonide põhjal.
"Kes maksab, see määrab viisi": müüdid mõjust hindamistulemustele
Üks sügavamale juurdunud ja ohtlikumaid müüte on: „Kes maksab hinna, see saab ka tulemuse.“ Paljud kliendid usuvad siiralt, et hindaja on palgatud töövõtja, kes kannab tasu eest aruandesse mis tahes soovitud numbri. Kui hindamist on vaja müügiks, siis nad suurendavad seda; kui katastriväärtus on vaidlustatud, siis nad alahindavad seda. See loogika tundub lihtne ja arusaadav, kuid tegelikkuses pole sellel mingit pistmist kutsepraktikaga.
Hindajate tegevust Venemaal reguleerib rangelt föderaalne seadus nr 135-FZ "Hindamistegevuse kohta" ja föderaalsed hindamisstandardid (FVS). Nende töö põhiprintsiibid on sõltumatus ja objektiivsus. Hindaja ei esinda ühegi osapoole, olgu selleks müüja, ostja või pank, huve. Tema ülesanne on määrata kinnisvara kõige tõenäolisem turuväärtus põhjaliku analüüsi põhjal, mitte kohandada numbreid kliendi ootustele vastavaks. Igale aruandele kirjutab alla hindaja, kes kannab selle eest isiklikku, halduslikku ja isegi kriminaalvastutust.
Tihti kuuleb ütlust: „Panga hindaja alahindab alati väärtust, samas kui eraisik hindab seda üle.“ See on samuti eksiarvamus, mis tuleneb hindamise eesmärgi valest mõistmisest. Hüpoteegi väljastamisel kindlustab pank eelkõige oma riskid. Oluline pole ainult turuväärtus, vaid ka likvideerimisväärtus – hind, millega saab kinnisvara laenuvõlgnevuse korral kiiresti müüa. Seetõttu võib panga hindamine olla mõnevõrra konservatiivsem. Avatud turul töötav eraisik hindaja määrab turuväärtuse, st sõltumatute osapoolte vahelise tehingu kõige tõenäolisema hinna. Mõlemal juhul ei ole aluseks aga kliendi soovid, vaid tegelikud turuandmed: sarnaste kinnisvaraobjektide hinnad, kinnisvara seisukord, asukoht ja üldised majandussuundumused.
Hindajaga "läbirääkimiste" pidamine pole mitte ainult mõttetu, vaid ka ohtlik. Ebatäpseid andmeid sisaldavat aruannet saab kohtus vaidlustada ja selle alusel sõlmitud tehinguid saab kehtetuks tunnistada. Iga hindaja kutsealane vastutus on kindlustatud ja ükski oma mainet ja litsentsi hindav spetsialist ei esita fakte tahtlikult valesti. Aruandes esitatud lõplik väärtus ei ole läbirääkimiste objekt, vaid erapooletu faktidel ja arvudel põhineva analüüsi tulemus.
"Lihtsalt kõndisin ringi ja vaatasin": väärarusaamad hindaja töö ja hindamisega seotud tegurite kohta
Paljud inimesed kujutavad hindaja visiiti ette lihtsakoelisena: nad saabuvad objektile, teevad paar fotot, esitavad paar küsimust ja lahkuvad mõne minutiga. See loob müüdi, et kogu protsess koosneb pealiskaudsest ülevaatusest, mille lõpphind on õhust välja võetud. Tegelikkuses on ülevaatus vaid jäämäe tipp, ulatusliku analüütilise protsessi nähtav osa.
Visiidi käigus registreerib spetsialist kinnisvara peamised parameetrid, mis otseselt mõjutavad selle väärtust. See ei ole lihtsalt "ülevaade". Hindaja uurib ja dokumenteerib põhjalikult järgmist:
- tehniline seisukord: seinte, põrandate ja lagede viimistluse seisukord, akende, uste, torustiku ja kommunikatsioonide kulumine;
- Planeerimislahendused: tegeliku paigutuse vastavus tehnilisele passile, loata ümberehituse olemasolu, mis võib kulusid kas suurendada või oluliselt vähendada;
- disainifunktsioonid: seinamaterjal, lagede tüüp, hoone üldine seisukord;
- asukoht: vaade akendest, korruste arv, insolatsioon (valgustus).
Kõiki neid andmeid pole vaja mitte formaalsuse, vaid hilisema võrdlemise jaoks sarnaste objektidega.
Töö põhiosa algab pärast ülevaatust ja on kliendi eest varjatud. Hindaja süveneb turuanalüüsi. Nad valivad välja 3-5 võrreldavat kinnisvaraobjekti (analoogi), mis on samas piirkonnas hiljuti müüdud või müügis. Seejärel algab kõige keerulisem etapp: korrektuuride tegemine. Ükski kinnisvaraobjekt ei ole teise täpne koopia. Seetõttu korrigeerib hindaja matemaatiliselt analoogsete kinnisvaraobjektide hindu, võttes arvesse kõiki erinevusi: erinevusi ruutmeetrites, seisukorras, korruste arvus, aknast avanevates vaadetes ja isegi esiku viimistluse kvaliteedis. Näiteks kui võrreldavat kinnisvara müüakse värskelt renoveerituna, samal ajal kui hinnatav korter vajab kosmeetilist remonti, lahutatakse võrreldava kinnisvara hinnast võrreldavasse seisukorda viimise kulud.
Samuti on oluline eristada hindamist ja tehnilist hinnangut. Hindaja määrab turuväärtuse, kuid ta ei ole ehitusekspert. Ta ei ava põrandaid talade seisukorra kontrollimiseks ega koputa seinu peidetud pragude leidmiseks. Tema ülesanne on hinnata nähtavat seisukorda ja selle mõju hinnale. Kui vajate arvamust varjatud defektide ja konstruktsiooni tehnilise terviklikkuse kohta, on see ehitus- ja tehnilise hindamise spetsialisti ülesanne. Hindaja seevastu vastab ühele põhiküsimusele: "Kui palju see praegu turul väärt on?" Ja vastus ei ole kiire pilgu, vaid hoolika analüüsi ja arvutuste tulemus.
Aruanne on valmis – mis edasi? Müüdid turu, katastri ja lõppväärtuse kohta
Niisiis, teil on käes ihaldatud hindamisaruanne. See sisaldab lõppsummat – turuväärtust. Paljude jaoks on see koht, kus lugu lõpeb, aga samas tekivad ka uued väärarusaamad. Dokumendi kättesaamine ei ole lõpp, vaid selle õige kasutamise algus. Ja esimene asi, mida tuleb mõista, on see, et aruandes olev summa ei võrdu alati tehingu lõpliku hinnaga.
Müüt nr 1: Aruandes olev turuväärtus on täpne müügihind. Tegelikkuses on turuväärtus hinnanguline väärtus. See esindab kõige tõenäolisemat hinda, mille eest kinnisvara saaks avatud turul konkurentsitingimustes müüa, kui mõlemad tehingu pooled tegutsevad mõistlikult ja neil on kogu vajalik teave. Tegelik müügihind võib erineda. Müüja võib olla valmis pakkuma kiireloomulisuse korral allahindlust, samas kui ostja võib olla valmis maksma lisatasu ainulaadse vaate eest. Hindaja aruanne on võimas ja objektiivne võrdluspunkt ning läbirääkimisvahend, kuid see ei ole lõplik hind.
Müüt nr 2: Hindamisaruanne kehtib igavesti. Kinnisvaraturg on elav ja dünaamiline organism. Hinnad kõiguvad pakkumise, nõudluse, majandusolukorra ja isegi aastaaja järgi. Seetõttu kehtib hindaja määratud turuväärtus ainult konkreetse kuupäeva seisuga, mis on alati aruandes märgitud. Aasta või isegi kuus kuud tagasi koostatud dokument ei kajasta enam praegust olukorda. Seetõttu nõuavad pangad ja valitsusasutused, et aruanne oleks ajakohane, tavaliselt mitte rohkem kui kuus kuud vana.
Müüt nr 3: Turuväärtus ja katastriväärtus on sama asi. See on ehk kõige levinum ja olulisem eksiarvamus. Need kaks arvu peaaegu kunagi ei ühti, sest neil on täiesti erinevad eesmärgid ja arvutusmeetodid.
- Turuväärtus Sõltumatu hindaja poolt igale konkreetsele kinnisvarale individuaalselt määratud kapital on nõutav selliste tehingute puhul nagu ostud ja müügid, laenud ja kinnisvara jagamine.
- Katastriväärtus Riik määrab kinnisvara väärtuse, kasutades masshindamismeetodeid sarnaste kinnisvaraobjektide rühmade jaoks. Selle peamine eesmärk on arvutada kinnisvaramaksud. See ei võta arvesse konkreetse korteri ainulaadseid omadusi, näiteks renoveerimise kvaliteeti või vaadet aknast.
Seetõttu võib turuväärtus olla kas kõrgem või madalam kui katastriväärtus. Kui arvate, et katastriväärtus on ülepaisutatud ja maksate makse üle, on turuväärtuse aruanne peamine argument selle vaidlustamiseks kohtus või erikomisjoni ees.
