Kai kalbama apie buto pardavimą, būsto paskolos gavimą ar turto padalijimą, į pagalbą ateina vertinimo įmonė. Jos ataskaita yra oficialus dokumentas, turintis įtakos svarbiems finansiniams sprendimams. Tačiau vertinimo sektorių gaubia daugybė mitų. Daugelis žmonių klaidingai mano, kad vertintojas gali „nubraižyti“ bet kokį kliento pageidaujamą skaičių arba kad jo darbas apsiriboja paviršutinišku patikrinimu.
Šie klaidingi įsitikinimai yra pavojingi, nes jie veda prie klaidingų lūkesčių ir finansinių nuostolių. Iš tikrųjų vertintojo darbas apima sudėtingą analizę, kuriai taikomi griežti standartai ir įstatymai, o vertintojas yra atsakingas už ataskaitos tikslumą. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai pasitaikančius stereotipus ir paaiškinsime, kaip iš tikrųjų veikia vertinimai, kad galėtumėte priimti sprendimus remdamiesi faktais, o ne spėlionėmis.
„Kas moka dūdininkui, tas ir diktuoja melodiją“: mitai apie poveikį vertinimo rezultatams
Vienas labiausiai įsišaknijusių ir pavojingiausių mitų yra toks: „Kas moka kainą, tas ir gauna rezultatą.“ Daugelis klientų nuoširdžiai tiki, kad vertintojas yra samdomas rangovas, kuris už mokestį į ataskaitą įrašys bet kokį norimą skaičių. Jei vertinimas reikalingas pardavimui, jie jį išpūs; jei kadastrinė vertė ginčijama, jie ją nuvertins. Ši logika atrodo paprasta ir aiški, tačiau iš tikrųjų ji neturi nieko bendra su profesine praktika.
Vertintojų veiklą Rusijoje griežtai reglamentuoja federalinis įstatymas Nr. 135-FZ „Dėl vertinimo veiklos“ ir federaliniai vertinimo standartai (FVS). Pagrindiniai jų darbo principai yra nepriklausomumas ir objektyvumas. Vertintojas neatstovauja jokios šalies, nesvarbu, ar tai būtų pardavėjas, pirkėjas, ar bankas, interesams. Jo darbas yra nustatyti labiausiai tikėtiną turto rinkos vertę, remiantis išsamia analize, o ne koreguoti skaičius pagal kliento lūkesčius. Kiekvieną ataskaitą pasirašo vertintojas, kuris už tai prisiima asmeninę, administracinę ir net baudžiamąją atsakomybę.
Dažnai girdite posakį: „Banko vertintojas visada nepakankamai įvertina vertę, o privatus vertintojas ją pervertina.“ Tai taip pat klaidinga nuomonė, kylanti dėl neteisingo vertinimo tikslo supratimo. Suteikdamas hipoteką, bankas pirmiausia apdraudžia savo riziką. Svarbi ne tik rinkos vertė, bet ir likvidacinė vertė – kaina, už kurią turtą galima greitai parduoti negrąžinus paskolos. Todėl banko vertinimas gali būti kiek konservatyvesnis. Privatus vertintojas, dirbdamas atviroje rinkoje, nustato rinkos vertę, tai yra labiausiai tikėtiną sandorio tarp nepriklausomų šalių kainą. Tačiau abiem atvejais pagrindas yra ne kliento pageidavimai, o faktiniai rinkos duomenys: panašaus turto kainos, turto būklė, jo vieta ir bendros ekonominės tendencijos.
Bandymas „derėtis“ su vertintoju yra ne tik beprasmis, bet ir pavojingas. Ataskaita, kurioje yra netikslių duomenų, gali būti užginčyta teisme, o bet koks jos pagrindu sudarytas sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Kiekvieno vertintojo profesinė atsakomybė yra apdrausta, ir joks specialistas, vertinantis savo reputaciją ir licenciją, sąmoningai neiškraipys faktų. Galutinė ataskaitos vertė nėra derybų objektas, o nešališkos analizės, pagrįstos faktais ir skaičiais, rezultatas.
„Tiesiog vaikščiojau ir žiūrėjau“: klaidingos nuomonės apie vertintojo darbą ir vertinimo veiksnius
Daugelis žmonių įsivaizduoja vertintojo vizitą kaip paprastą: jie atvyksta į objektą, padaro kelias nuotraukas, užduoda keletą klausimų ir išvyksta per kelias minutes. Tai sukuria mitą, kad visas procesas susideda iš paviršutiniškos apžiūros, o galutinė kaina nustatoma iš niekur nieko. Iš tikrųjų apžiūra tėra ledkalnio viršūnė, matoma plataus analitinio proceso dalis.
Vizito metu specialistas užfiksuoja pagrindinius turto parametrus, kurie tiesiogiai veikia jo vertę. Tai ne tik „apžiūra“. Vertintojas kruopščiai išnagrinėja ir dokumentuoja:
- techninė būklė: sienų, grindų ir lubų apdailos būklė, langų, durų, santechnikos ir komunikacijų nusidėvėjimas;
- planavimo sprendimai: faktinio išplanavimo atitikimas techniniam pasui, neteisėto pertvarkymo buvimas, kuris gali padidinti arba žymiai sumažinti išlaidas;
- dizaino ypatybės: sienų medžiaga, lubų tipas, bendra pastato būklė;
- vieta: vaizdas pro langus, aukštų skaičius, insoliacija (apšvietimas).
Visi šie duomenys reikalingi ne formalumui, o vėlesniam palyginimui su panašiais objektais.
Pagrindinė darbo dalis prasideda po apžiūros ir yra paslėpta nuo kliento akių. Vertintojas pasineria į rinkos analizę. Jis atrenka 3–5 panašius objektus (analogus), kurie neseniai buvo parduoti arba įtraukti į pardavimą toje pačioje vietovėje. Tada prasideda sunkiausias etapas: koregavimų atlikimas. Joks objektas nėra tiksli kito kopija. Todėl vertintojas matematiškai koreguoja analogiškų objektų kainas, atsižvelgdamas į visus skirtumus: kvadratūros, būklės, aukštų skaičiaus, vaizdų pro langą ir net prieškambario apdailos kokybės skirtumus. Pavyzdžiui, jei panašus objektas parduodamas neseniai suremontuotas, o vertinamam butui reikalingas kosmetinis remontas, iš palyginamo objekto kainos atimamos jo sutvarkymo iki panašios būklės išlaidos.
Taip pat svarbu atskirti vertinimą nuo techninio įvertinimo. Vertintojas nustato rinkos vertę, bet jis nėra statybos ekspertas. Jis neatidarinės grindų, kad patikrintų sijų būklę, ar neapčiupinės sienų, kad surastų paslėptus įtrūkimus. Jo darbas yra įvertinti matomą būklę ir jos įtaką kainai. Jei jums reikia nuomonės apie paslėptus defektus ir konstrukcijos techninį vientisumą, tai yra statybos ir techninio vertinimo specialisto darbas. Kita vertus, vertintojas atsako į vieną esminį klausimą: „Kiek tai verta rinkoje šiuo metu?“ Ir atsakymas yra ne greito žvilgsnio, o kruopščios analizės ir skaičiavimų rezultatas.
Ataskaita parengta – kas toliau? Mitai apie rinką, kadastrinę vertę ir galutinę vertę
Taigi, jūsų rankose – geidžiama vertinimo ataskaita. Joje nurodyta galutinė suma – rinkos vertė. Daugeliui istorija tuo ir baigiasi, tačiau čia kyla ir naujų klaidingų nuomonių. Dokumento gavimas nėra pabaiga, o jo tinkamo naudojimo pradžia. Ir pirmiausia reikia suprasti, kad ataskaitoje nurodyta suma ne visada atitinka galutinę sandorio kainą.
Mitas Nr. 1: Ataskaitoje nurodyta rinkos vertė yra tiksli pardavimo kaina. Iš tikrųjų rinkos vertė yra apytikslė vertė. Ji parodo labiausiai tikėtiną kainą, už kurią turtas galėtų būti parduotas atviroje rinkoje konkurencingomis sąlygomis, kai abi sandorio šalys elgiasi protingai ir turi visą reikiamą informaciją. Faktinė pardavimo kaina gali skirtis. Pardavėjas gali būti pasirengęs pasiūlyti nuolaidą skubos tvarka, o pirkėjas gali būti pasirengęs mokėti priemoką už unikalų vaizdą. Vertintojo ataskaita yra galingas, objektyvus atskaitos taškas ir derybų įrankis, tačiau tai nėra galutinė kaina.
Mitas Nr. 2: Vertinimo ataskaita galioja amžinai. Nekilnojamojo turto rinka yra gyvas ir dinamiškas organizmas. Kainos svyruoja priklausomai nuo pasiūlos, paklausos, ekonominių sąlygų ir net sezono. Todėl vertintojo nustatyta rinkos vertė galioja tik konkrečią datą, kuri visada nurodoma ataskaitoje. Prieš metus ar net šešis mėnesius parengtas dokumentas nebeatspindi dabartinės situacijos. Štai kodėl bankai ir vyriausybinės agentūros reikalauja, kad ataskaita būtų aktuali, paprastai ne senesnė kaip šešių mėnesių.
Mitas Nr. 3: Rinkos vertė ir kadastrinė vertė yra tas pats dalykas. Tai bene labiausiai paplitęs ir svarbiausias klaidingas supratimas. Šie du skaičiai beveik niekada nesutampa, nes jų paskirtis ir skaičiavimo metodai yra visiškai skirtingi.
- Rinkos vertė Nepriklausomas vertintojas nustato jį individualiai konkrečiam turtui ir jis reikalingas tokiems sandoriams kaip pirkimas ir pardavimas, paskolos ir turto padalijimas.
- Kadastrinė vertė Valstybė nustato nekilnojamojo turto vertę taikydama masinio vertinimo metodus visoms panašaus nekilnojamojo turto grupėms. Pagrindinis šio metodo tikslas – apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčius. Jis neatsižvelgia į unikalias konkretaus buto savybes, tokias kaip jo renovacijos kokybė ar vaizdas pro langą.
Štai kodėl rinkos vertė gali būti didesnė arba mažesnė už kadastrinę vertę. Jei manote, kad kadastrinė vertė yra išpūsta ir permokate mokesčius, rinkos vertės ataskaita bus pagrindinis argumentas ją užginčyti teisme arba specialioje komisijoje.
