Когато става въпрос за продажба на апартамент, получаване на ипотека или разделяне на имот, на помощ идва оценителска компания. Нейният доклад е официален документ, който влияе върху важни финансови решения. Оценителната индустрия обаче е обвита в много митове. Много хора погрешно вярват, че оценител може да „начертае“ всяка цифра, която клиентът желае, или че работата им се ограничава до бегъл оглед.
Тези погрешни схващания са опасни, защото водят до погрешни очаквания и финансови загуби. В действителност работата на оценителя включва сложен анализ, подчинен на строги стандарти и закон, и оценителят е отговорен за точността на доклада. В тази статия ще разгледаме най-често срещаните стереотипи и ще обясним как всъщност работят оценките, за да можете да вземате решения въз основа на факти, а не на спекулации.
„Който плаща, той диктува музиката“: митове за влиянието върху резултатите от оценката
Един от най-вкоренените и опасни митове е: „Който плаща цената, получава резултата“. Много клиенти искрено вярват, че оценител е нает изпълнител, който срещу заплащане ще въведе всяка желана цифра в доклада. Ако оценката е необходима за продажба, те ще я завишат; ако кадастралната стойност е оспорена, те ще я подценят. Тази логика изглежда проста и ясна, но в действителност тя няма нищо общо с професионалната практика.
Дейността на оценителите в Русия е строго регулирана от Федерален закон № 135-ФЗ „За оценъчната дейност“ и федералните оценъчни стандарти (ФОС). Ключовите принципи на тяхната работа са независимост и обективност. Оценителят не представлява интересите на никоя страна, било то продавач, купувач или банка. Тяхната работа е да определят най-вероятната пазарна стойност на имота въз основа на цялостен анализ, а не да коригират цифрите, за да отговарят на очакванията на клиента. Всеки доклад се подписва от оценителя, който носи лична, административна и дори наказателна отговорност за него.
Често чувате поговорката „Банковият оценител винаги подценява стойността, докато частният оценител я надценява“. Това също е погрешно схващане, произтичащо от неразбиране на целта на оценката. Когато издава ипотека, банката се застрахова предимно срещу собствените си рискове. Не само пазарната стойност е важна, но и ликвидационната стойност – цената, на която имотът може бързо да бъде продаден в случай на неизпълнение на заема. Следователно, банковата оценка може да бъде малко по-консервативна. Частният оценител, работещ за свободния пазар, определя пазарната стойност, т.е. най-вероятната цена на сделка между независими страни. И в двата случая обаче основата не са желанията на клиента, а действителните пазарни данни: цени на подобни имоти, състоянието на имота, неговото местоположение и общи икономически тенденции.
Опитът за „преговори“ с оценител е не само безсмислен, но и опасен. Доклад, съдържащ неточни данни, може да бъде оспорен в съда, а всяка сделка, сключена въз основа на него, може да бъде обявена за невалидна. Професионалната отговорност на всеки оценител е застрахована и никой професионалист, който цени репутацията и лиценза си, няма умишлено да изопачава фактите. Крайната стойност в доклада не е предмет на преговори, а резултат от безпристрастен анализ, основан на факти и цифри.
„Просто се разходих и разгледах“: погрешни схващания за работата на оценител и факторите, свързани с оценката
Много хора си представят посещението на оценител като лесно: те пристигат на място, правят няколко снимки, задават няколко въпроса и си тръгват след минути. Това поражда мита, че целият процес се състои от бегъл оглед, като крайната цена се извлича от нищото. В действителност огледът е само върхът на айсберга, видимата част от един обширен аналитичен процес.
По време на посещението, специалистът записва ключовите параметри на имота, които пряко влияят върху неговата стойност. Това не е просто „поглед“. Оценителят щателно проучва и документира:
- техническо състояние: състоянието на довършителните работи на стените, подовете и таваните, износването на прозорци, врати, ВиК и комуникации;
- решения за планиране: съответствие на действителното оформление с техническия паспорт, наличието на неразрешено преустройство, което може или да увеличи, или значително да намали разходите;
- характеристики на дизайна: материал на стените, вид на таваните, общо състояние на сградата;
- местоположение: гледка от прозорците, брой етажи, инсолация (осветеност).
Всички тези данни са необходими не за формалност, а за последващо сравнение с подобни обекти.
Основната част от работата започва след огледа и е скрита от погледа на клиента. Оценителят се потапя в пазарен анализ. Той избира 3-5 сравними имота (аналога), които наскоро са били продадени или обявени за продажба в същия район. След това започва най-трудният етап: извършване на корекции. Никой имот не е точно копие на друг. Следователно, оценителят математически коригира цените на аналоговите имоти, отчитайки всички разлики: разлики в квадратурата, състоянието на ремонта, броя на етажите, гледката от прозореца и дори качеството на довършителните работи на входното антре. Например, ако сравним имот се продава наскоро ремонтиран, докато оценяваният апартамент изисква козметични ремонти, разходите за привеждането му в сравнимо състояние се изваждат от цената на сравнимия имот.
Важно е също да се прави разлика между оценка и техническа оценка. Оценителят определя пазарната стойност, но не е строителен експерт. Той няма да отваря подове, за да провери състоянието на гредите, или да почука по стените, за да открие скрити пукнатини. Тяхната работа е да оценят видимото състояние и неговото влияние върху цената. Ако имате нужда от мнение за скрити дефекти и техническата цялост на конструкцията, това е работа на специалист по строителна и техническа оценка. Оценителят, от друга страна, отговаря на един основен въпрос: „Каква е цената на пазара в момента?“ И отговорът не е резултат от бърз поглед, а от щателен анализ и изчисления.
Докладът е готов – какво следва? Митове за пазарната, кадастралната и крайната стойност
И така, имате в ръцете си така желания доклад за оценка. Той съдържа крайната цифра - пазарната стойност. За мнозина това е краят на историята, но също така възникват нови погрешни схващания. Получаването на документа не е краят, а началото на правилното му използване. И първото нещо, което трябва да се разбере, е, че цифрата в доклада не винаги е равна на крайната цена на сделката.
Мит №1: Пазарната стойност в доклада е точната продажна цена. В действителност, пазарната стойност е приблизителна стойност. Тя представлява най-вероятната цена, за която един имот може да се продаде на свободния пазар при конкурентни условия, когато и двете страни по сделката действат разумно и разполагат с цялата необходима информация. Действителната продажна цена може да варира. Продавачът може да е склонен да предложи отстъпка за спешност, докато купувачът може да е склонен да плати премия за уникална огледна точка. Докладът на оценител е мощна, обективна отправна точка и инструмент за водене на преговори, но не е окончателна цена.
Мит №2: Докладът за оценка е валиден завинаги. Пазарът на недвижими имоти е жив и динамичен организъм. Цените се колебаят в зависимост от търсенето, предлагането, икономическите условия и дори сезона. Следователно пазарната стойност, определена от оценител, е валидна само към определена дата, която винаги е посочена в доклада. Документ, изготвен преди година или дори шест месеца, вече не отразява текущата ситуация. Ето защо банките и държавните агенции изискват докладът да е актуален, обикновено не по-стар от шест месеца.
Мит №3: Пазарна стойност и кадастрална стойност са едно и също нещо. Това е може би най-често срещаното и важно погрешно схващане. Тези две цифри почти никога не съвпадат, защото имат напълно различни цели и методи на изчисление.
- Пазарна стойност Определя се индивидуално за конкретен имот от независим оценител и е необходима за сделки като покупки и продажби, заеми и разделяне на имоти.
- Кадастрална стойност Държавата определя стойността на даден имот, използвайки методи за масова оценка на цели групи от подобни имоти. Основната ѝ цел е да изчислява данъци върху недвижимите имоти. Тя не взема предвид уникалните характеристики на конкретния апартамент, като например качеството на ремонта му или гледката от прозореца.
Ето защо пазарната стойност може да бъде както по-висока, така и по-ниска от кадастралната стойност. Ако смятате, че кадастралната стойност е завишена и плащате повече данъци, докладът за пазарната стойност ще бъде основният аргумент за оспорването му в съда или пред специална комисия.
