Una pregunta apremiante para los propietarios de apartamentos: ¿quién es responsable de limpiar la ventilación en un edificio de apartamentos, inspeccionar y mantener el sistema de servicios públicos? Todo el trabajo es manejado por organización de gestión, que es propietaria del edificio. Se permite la contratación de una empresa externa con licencia.
En este artículo, analizaremos en detalle la revisión y limpieza de los sistemas de ventilación. También ofreceremos recomendaciones para su monitoreo independiente y para mejorar el sistema. Finalmente, responderemos algunas preguntas frecuentes.
- ¿Quién revisa la ventilación en un edificio de apartamentos?
- ¿Quién debe limpiar la ventilación en un edificio de apartamentos y con qué frecuencia?
- Recomendaciones para el control del estado de la ventilación
- Mejora personal y limpieza de la ventilación
- Criterios para la selección de especialistas en limpieza de sistemas de ventilación.
- Tecnologías y métodos de limpieza de sistemas de ventilación
- Limpieza mecánica
- Limpieza en seco
- Limpieza combinada
- Limpieza con hielo seco
- Causas y signos de ventilación ineficaz
- Beneficios de una limpieza oportuna del sistema de ventilación
- Documentación reglamentaria y técnica para el mantenimiento de redes de edificios de apartamentos.
- Respuestas a preguntas actuales
- Materiales de vídeo
¿Quién revisa la ventilación en un edificio de apartamentos?
Los edificios de apartamentos (MAB, por sus siglas en inglés) cuentan con un sistema de ventilación unificado. Los conductos recorren todos los apartamentos y desembocan en un pozo vertical ubicado en la entrada. Para garantizar el correcto funcionamiento del sistema, se prueba toda la longitud de los conductos, incluyendo todos los equipos conectados, no solo un tramo.
Por Resolución Gubernamental N° 491, enmendada el 29 de junio de 2020, párrafo 2La ventilación es propiedad común. Artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación Rusa Obliga a los propietarios de apartamentos a elegir de forma independiente un método conveniente para administrar el edificio. El asunto se resuelve en una asamblea general a favor de:
- organización de gestión;
- asociaciones de propietarios de viviendas;
- cooperativa de vivienda;
- otra empresa especializada que tiene licencia.
El representante elegido en la reunión es responsable del mantenimiento de todas las zonas comunes, incluida la red de ventilación.
A nivel legislativo, se determina quién controla la ventilación. Resolución del Gobierno de la Federación de Rusia de 14 de mayo de 2013, n.º 410 (modificada el 19 de marzo de 2020). En el párrafo 11 Especifica cómo se garantiza el mantenimiento de los conductos de humo y ventilación. El apartado "a" indica que la inspección la realiza la empresa gestora o mediante la contratación de una empresa externa.
La Resolución del Gobierno de la Federación Rusa, enmendada, n.º 1885, párrafo 43, de fecha 24 de octubre de 2022, establece que la frecuencia de inspección de los conductos de ventilación la determina la persona responsable de la empresa gestora, pero no menos de una vez al añoSegún su propósito, los eventos son de tres tipos:
- Planificación periódica.
- Estacional.
- Antes de poner en marcha el equipo después de un período de inactividad.
¿Quién debe limpiar la ventilación en un edificio de apartamentos y con qué frecuencia?
La situación se complica si el apartamento también cuenta con ventilación independiente. El sistema de servicios públicos no se considera propiedad común y pertenece al propietario del inmueble.
La respuesta a la pregunta de quién se encarga de la limpieza, inspección y reparación del sistema de ventilación es obvia: el propietario del apartamento. El propietario puede o bien mantener él mismo el sistema autónomo de ventilación o contratar a un especialista externo.
Se indica la frecuencia de las actividades de mantenimiento. Por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia, en su versión modificada, n.º 1885, párrafo 43, de 24 de octubre de 2022. El calendario de limpieza de los conductos y pozos comunes de la vivienda lo determina la persona responsable de la empresa gestora, pero no con una frecuencia inferior a una vez al año.
Recomendaciones para el control del estado de la ventilación
Incluso con inspecciones oportunas de los conductos de ventilación y una limpieza minuciosa de los pozos, pueden surgir problemas de flujo de aire entre los mantenimientos programados. El propietario del apartamento también debe supervisar el estado del sistema de servicios públicos:
- Compruebe si hay corrientes de aire colocando una toalla de papel sobre la rejilla de ventilación. La toalla de papel se adherirá a la rejilla de la campana extractora cuando esté en funcionamiento.
- Presta atención al microclima interior. Si la humedad ha aumentado, han aparecido olores desagradables y moho, la ventilación no cumple con los estándares sanitarios.
Si observa algún problema de ventilación, por favor, presente una queja a la empresa administradora describiendo el problema. Tras revisar su queja, se enviará un equipo de reparación al edificio para diagnosticar y restablecer el sistema de ventilación.
Mejora personal y limpieza de la ventilación
En un edificio de apartamentos, las organizaciones de inspección de ventilación solo dan servicio a los conductos de ventilación y a los conductos de extracción de aire de las zonas comunes del edificio. Entrada de aire fresco en las habitaciones – la preocupación del propietario del apartamento.
Tras instalar ventanas de plástico, la habitación queda hermética. Puedes restablecer el flujo de aire tú mismo utilizando los siguientes métodos:
- Abra periódicamente las ventanas o active el modo de ventilación de los marcos de las ventanas;
- Instalar rejillas de ventilación en las puertas y tabiques interiores para garantizar la circulación del aire en todo el apartamento;
- Instale ventiladores de ventana con compuerta de control y válvula de retención;
- Instale una válvula de entrada de pared.
Si el problema reside en la campana extractora, instale un sistema de extracción con ventilador. Coloque el ventilador en habitaciones contaminadas como la cocina, el baño, el aseo y la despensa. Se permite ventilar la campana extractora al exterior mediante un orificio en la pared.
Está prohibido conectarse al conducto de ventilación del edificio común sin autorización de la empresa administradora. La manipulación no autorizada de la red eléctrica está sujeta a multa.
Las normas contemplan excepciones que permiten la limpieza doméstica de los sistemas de ventilación en edificios de apartamentos. Los propietarios pueden retirar la rejilla de ventilación y limpiarla de grasa y telarañas.
No está prohibido limpiar el conducto de escape que sale de la pared hasta una profundidad de 20-40 cm desde el borde del conducto sin utilizar sustancias inflamables ni fuentes de llama abierta.
Criterios para la selección de especialistas en limpieza de sistemas de ventilación.
Muchas empresas, tanto públicas como privadas, ofrecen servicios de limpieza de conductos de ventilación, pero el resultado final no siempre satisface a los residentes de los edificios de apartamentos. Unas sencillas pautas le ayudarán a elegir profesionales de confianza:
La fiabilidad de una empresa se refleja en su equipamiento técnico. Si sus técnicos solo utilizan cables, raspadores y otras herramientas rudimentarias, no les confíe la limpieza de sus conductos.
La presencia de equipos, mecanismos y dispositivos de telediagnóstico modernos demuestra las avanzadas capacidades técnicas de la base. Este servicio tendrá un costo mayor, pero la limpieza se realizará con altos estándares, con garantía y certificado de finalización.
Tecnologías y métodos de limpieza de sistemas de ventilación
En función de los resultados del diagnóstico de la red de servicios públicos, nuestros técnicos determinan el método de limpieza de conductos. El proceso consta de los siguientes pasos:
- Diagnóstico visual o telediagnóstico con visualización del estado interno de los canales en la pantalla.
- Determinación del método y limpieza directa del conducto de ventilación con salidas de humos.
- Repita el diagnóstico después de la limpieza, si es necesario.
- Comprobar el funcionamiento del sistema de ventilación y entregar las instalaciones de acuerdo con el certificado.
El método de limpieza de canales y pozos lo determina el maestro en función de la complejidad del esquema, el grado de contaminación y otros factores técnicos.
Limpieza mecánica
Este método es eficaz para eliminar la suciedad de las paredes de los conductos verticales. Para limpiar los sistemas de ventilación en edificios de apartamentos, los técnicos utilizan raspadores y un cable con un cepillo de alambre y un peso incorporado. La limpieza se realiza manualmente.
La suciedad, las telarañas, las piedrecitas y los excrementos de roedores y aves caen en los huecos de los conductos. Los residuos se retiran manualmente o con una aspiradora para evitar que el polvo se disperse por los apartamentos.
Entre las desventajas de este método se encuentra su baja eficacia. No es posible eliminar por completo los depósitos de grasa de las paredes del canal a gran profundidad.
Los dispositivos mecánicos resultan poco prácticos para su uso en conductos de aire con configuraciones complejas, con curvas, codos y ramificaciones.
Limpieza en seco
Este método es eficaz para eliminar los depósitos de grasa. El técnico rocía una solución química que contiene componentes alcalinos agresivos en los conductos de aire.
El producto descompone las grasas. Las pequeñas partículas de residuos que caen son arrastradas por las corrientes de aire a través de un conducto de escape o eliminadas mediante un sistema de vacío.
La limpieza en seco, junto con la neutralización de la grasa, elimina las bacterias. Si se detectan focos de infección mediante diagnóstico, los conductos de aire se desinfectan adicionalmente. El desinfectante se selecciona en función de los resultados del análisis de la muestra.
Limpieza combinada
Los conductos de ventilación de los edificios de apartamentos se obstruyen con todo tipo de contaminantes. Escombros, telarañas, piedras, pequeños roedores y pájaros se acumulan en su interior. Los conductos que van desde las cocinas de los apartamentos se obstruyen con la acumulación de grasa. Es fundamental combinar varios métodos para limpiar las tuberías de servicios públicos de los edificios de apartamentos.
- La primera etapa Los técnicos limpian mecánicamente los conductos de aire para eliminar la suciedad. Los residuos se retiran manualmente y mediante equipos de aspiración.
- La segunda etapa Se rocía un compuesto químico que disuelve la grasa en los conductos de aire. Si es necesario, el tercer paso es la desinfección de los conductos.
Limpieza con hielo seco
El método se denomina limpieza criogénica. El técnico utiliza un equipo especializado que inyecta hielo seco en los conductos de aire. Cuando la sustancia activa entra en contacto con las paredes contaminadas del conducto, comienza a evaporarse.
La reacción provoca microexplosiones que fragmentan la suciedad en partículas diminutas. Las paredes de los conductos de ventilación no sufren daños. Durante el proceso de descomposición, la mosca seca se convierte en dióxido de carbono y es arrastrada por las corrientes de aire junto con las pequeñas partículas de suciedad.
Causas y signos de ventilación ineficaz
Los signos de mala ventilación en una habitación aparecen en deterioro de la salud de los residentes de los apartamentos. Dificultad para respirar aire viciado.
Las habitaciones se sienten olores desagradablesSon cada vez más frecuentes. enfermedades respiratorias, malestar generalEstá aumentando. humedad del aire, lo que provoca la aparición de moho en paredes y muebles.
Las razones del funcionamiento ineficaz de la red de servicios públicos son las siguientes:
- Contaminación de las rejillas de ventilación, conductos y pozos del sistema común de la vivienda.
- Interferencia no autorizada de propietarios o vecinos en el funcionamiento de los sistemas de servicios públicos. Modificación de conductos de aire o adición de equipos adicionales sin permiso de las autoridades competentes.
- Falta de ventilación tras sustituir las ventanas de madera por ventanas selladas de doble acristalamiento.
Para restablecer el intercambio de aire, es necesario observar las señales, identificar y eliminar las causas del mal funcionamiento de la red de servicios públicos.
Beneficios de una limpieza oportuna del sistema de ventilación
Tras la limpieza de los conductos de ventilación, se restablece la circulación normal del aire. El apartamento se vuelve más limpio y respirable, se eliminan los malos olores y mejora el bienestar general. Además, se reducen los costos de calefacción y aire acondicionado.
Una campana extractora en buen estado reduce el riesgo de accidentes. El conducto ventila fugas de gas explosivas, humo asfixiante proveniente de alimentos quemados en la estufa o en caso de incendio.
Documentación reglamentaria y técnica para el mantenimiento de redes de edificios de apartamentos.
La organización del mantenimiento de los sistemas de ventilación en edificios de apartamentos está regulada por la Resolución Gubernamental N.° 410. El apartado 41 de la Resolución N.° 1885 establece un conjunto de normas de seguridad contra incendios y enumera las prohibiciones relativas al funcionamiento y mantenimiento inadecuados de los sistemas de servicios públicos. Las normas de intercambio de aire se recogen en la norma SP 60.13330.2016, cuya versión vigente es la SP 60.13330.2020.
El técnico registra los resultados de las inspecciones y limpiezas de la red de ventilación en un libro de registro. El formato del documento se establece en el Apéndice n.° 14 de la norma GOST R 54982-2012. Los programas de mantenimiento posteriores se determinan en función de la información registrada en dicho libro.
Respuestas a preguntas actuales
El apartado 10 de la Resolución n.º 410 del Gobierno ruso, de 14 de mayo de 2013 (modificada el 19 de marzo de 2020), establece que el propietario de los equipos de uso común, considerado como la empresa administradora, es responsable de la reparación y sustitución de dichos equipos. La limpieza de conductos y pozos está cubierta por la empresa administradora mediante los pagos que esta realiza a los residentes del edificio para cubrir los gastos de uso común.
La ventilación es un bien común del que es responsable la empresa gestora elegida por la junta de vecinos.
Para problemas de ventilación, póngase en contacto con la empresa administradora responsable del edificio de apartamentos.
Un equipo con el equipo necesario llega al lugar. El técnico realiza una inspección del canal, prepara un plan de trabajo y selecciona el método de limpieza. Se eliminan las acumulaciones de suciedad con equipos manuales o mecánicos. Si es necesario, se realizan inspecciones repetidas y la desinfección del pozo. Se verifica el funcionamiento del sistema limpio y se miden los parámetros de intercambio de aire. Tras registrar los resultados del trabajo en el libro de registro, el técnico entrega el certificado correspondiente.
Obstruir los servicios que mantienen la red de servicios públicos del edificio conllevará una multa. No limpiar el sistema de ventilación empeorará el clima interior, aumentará la humedad y favorecerá el crecimiento de moho. Aumentarán los costos de calefacción y aire acondicionado. Incrementará el riesgo de explosiones por fugas de gas, asfixia por humo de cocina o humo de incendio.
